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【經濟學人料理】景觀華麗套房 -- 亞洲地區極度泡沫化的房市正在趨緩。那美國見底了嗎?

《全球房市》
景觀華麗套房 -- 亞洲地區極度泡沫化的房市正在趨緩。那美國見底了嗎?

(美國二房)泡沫造成全球性的經濟蕭條已經有好長的一段時間了。美國的房市自5年前就開始衰退,到現在還停止不了。根據標準普爾的「凱斯席勒全國房價指數(S&P/Case-Shiller national index) [注1]」,從前年開始,美國房價跌了5.1個百分點。根據經濟學人在市場的追蹤,自2006年以來,只有愛爾蘭的房價跌的比美國還要慘。羅伯特‧席勒,是凱斯席勒指數其中一個發明者,他說:「更艱難的時刻還再後面。」同時,他也推測說:「當整個經濟環境,披露出在泡沫時期造成的供給過剩時,房價可能還會再下滑10-15個百分點。」


《一分鐘譯者摘要》
大體上,亞洲地區的房市較其他地區熱絡。因為中國、香港政府有祭出打房政策,所以房地產有稍微降溫。日本則是從2006年以來,整個房價跌了約17個百分點。美國受惠於景氣回溫,擺脫了次級房貸的陰霾,房價已經慢慢復甦。整個歐洲,只有法國的房地產是比較有活力的,當然,法國的房價也有被高估的情形。

然而,根據我們的計算,當我們用長期的「房價與租金的比例 [注2]」來度量的時候,美國的房市已經遠高於「公允價值(fair value)」的位置。租金正在漲:根據美國通膨數據顯示,五月份表現強勁,租金成本在增長中。隨著家庭單位尋找更好的房屋交易時,房價應該趨於穩定。今年四月的凱斯席勒指數(每月公布),已經擺脫去年七月以來的陰霾,開始第一波的成長了。美國聯邦住房金融局(FHFA)的價格序列 [注3]則是自去年五月以來,到今年四月也開始上升了。同時,克羅季房價指數 (CoreLogic Home Price Index[注4]),與聯準會政策一致,也在今年四、五月呈現上漲。房子的銷售數量雖然是步履蹣跚,但是成屋待銷售指數 (pending home sales index[注5])在今年五月,確有令人驚訝的獲益。

這項對大家來說都是好消息,可能持續改善信貸環境。債務拖欠的情形也自2009年後半,呈現減緩的趨勢。消費者債務拖欠的支付額,相對於美國人的薪水來說,是十七年來的新低點;同時,每戶家庭的信用點數正在成長。雖然銀行仍吝嗇於借貸,但是美國家庭因廉價的房子而有更好的財務狀況。

「廉價」這一詞與香港的房地產完全扯不上邊。根據經濟學人的分析,香港的房地產是最被嚴重高估的。根據去年第一季的估計,香港房價自2009-2010年成長了23.9個百分點;然而,這個榮景可能要走到盡頭了。如同香港對岸的中國大陸一樣,香港政府正準備「打房」,六月份開始提高頭期款的額度,這僅是冷卻房市的整套措施的其中之一而已。最近六個月,房屋銷售量已經持續下降,房價也跟著下滑。

1.「凱斯席勒指數」是標準普爾公司,在2002年向經濟學家凱斯和席勒購買的一項技術,是專門分析美國房價的指數。「凱斯席勒」指數有許多種,分為全國房價指數、20大城市綜合指數、10大城市綜合指數,以及20大都會區各別指數。
2.房價與租金的比,就是房價除以租金的比例。照理來說,若景氣好,市場對於房子需求增加,會同時刺激「買房」和「租房」的需求,此時,房價與租金的比例就會維持一個穩定關係,有可能是小幅成長或較平緩的曲線。但是,如果房價受到炒作而大漲的速度,高過租金的漲幅,意味著房子價格遠離「公允價格」越來越遠,房市走向泡沫的一端發展,台北目前是最佳例子。本文提到的美國與法國的房價與租金比,請見下圖(Price against rent)。
3.FHFA是為了解決二房問題,而於2008年成立的政府機構。其作用是:透過對房利美( Fannie Mae Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)及另外12家聯邦房貸銀行的監督,來管裡次級房貸市場(secondary mortgage market)的秩序。
4.克羅季是第一美國公司旗下的一間金融商業顧問公司。
5.指的是:房屋買賣的契約已經簽好了,但是尚未完成整個銷售程序(還沒有交屋)。成屋待銷售指數是一個影響未來4-6周,房屋正式成交的重要指標。

高漲的中國房地產,不會是亞洲地區唯一面臨減溫的國家。新加坡房價增幅從2010年第四季的18%,下降到今年第二季10%的漲幅。澳洲房價的榮景也是徹底地轉向跌價這條路。隨著商品市場的疲軟,像布里斯班(Brisbane)和伯斯(Perth)這類「資源依賴」的城市一般,物價早已下跌。

除了逆勢上揚的法國外,對大多數歐洲國家而言,瀕死的房地產市場是一種「常態」。法國的房市在(2008年)金融危機來臨時,比歐元區平均而言,跌得更快。但是,卻在危機期間大幅反彈,造成市場的驚嚇。目前法國的「房價與租金比」高於長期平均將近50%。法國官方指責房屋供給緊縮的政策,但是他們也意識到了此舉將可能會造成「房價被高估」的情形。說到房子的事,總是會有令人焦慮的事。

原文:http://www.economist.com/node/18925999?story_id=18925999





2006-2011房市成長比一比(美國、日本、中國、香港、法國)


關於【經濟學人料理】
翻譯總舖師:藍詩圖盾
藍詩圖盾現正在美國就讀經濟學研究所,師從國際經濟學家Winston Chang。對於國際經濟和總體經濟有興趣,樂於翻譯有興趣的文章,分享給每一位朋友。

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