電子信箱 service [at] bituzi.com
幣圖誌首頁 facebook粉絲團 google plus google plus

從兩張圖談工業住宅的原罪


紅色子房語錄:如果大家願意冒風險買工業住宅,誰該為這個風險負責呢?


去年紅色子房在大學裡教都市計畫法時,曾有學生提到家裡長輩打算買房子,問我工業住宅可否買,因為實在便宜很多。身為師長當然要闡述工業住宅的違法問題與缺點,不建議購買。但轉眼間一年過去了,聽說該工業住宅建案房價從2字頭漲到4字頭,想買便宜也來不及了。工業住宅到底能不能買呢?

最近工業住宅因為監察院的糾正又浮上新聞版面:

工業住宅氾濫 監院糾正內政部
工商時報【記者崔慈悌╱台北報導】
工業住宅氾濫,監察院指出,工業住宅本屬違法,但政府卻放任建商興建作為住宅使用,致買賣糾紛層出不窮,昨天糾正內政部,要求儘速檢討工業區容許使用項目的適法性,並督促落實違規清查,對正在銷售廣告的建商也應加強查處,杜絕不法。

此外,由於住宅外觀與工業和商業用途相去甚遠,對於相關單位和地方政府事前未透過建照或使用執照來把關,事後又未積極清查,監察院也表示,其中有無官商勾結、迴護包庇等情事,內政部也應轉請法務查明依法處理。

建商作弊 廠辦變住宅
監委劉玉山等人指出,目前的工業住宅多數位於都市計畫乙種工業內建築物,登記為廠房使用或建築物的主要用途登記為一般商業設施使用,但實際上卻做為住宅用途。

工業住宅的氾濫主因為民國90年台灣經濟衰退,為活化閒置的工業區,內政部在91年修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第18條,放寬可以作為一般服務業、事務所等商業用途,因此建商即以該名義申請建照,再興建為住宅對外銷售。

違法 可勒令拆除改建
劉玉山表示,如果建築物用途與當初申請目的不同,根據都市計畫法和建築法的規定,可以裁處6萬以上30萬以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,並可處6個月以下有期徒刑或拘役。

但至今只有去年桃園縣政府以違規使用裁罰誠泰開發公司15萬元,並要求停止非法使用、限期改善。劉玉山指出,主因為這些建築多為集合式社區型態,各地方政府在查處的人力、認定標準等方面有困難,無法全面稽查。
為解決問題,部分地方政府索性寬讓建商在回饋一定比例土地後,可讓工業區變更為住宅區,新北市甚至同意讓建商先在工業區建住宅銷售,再變更為住宅區。不過這種作法具有公平性爭議,位於新莊副都心附近原小美公司廠房的新莊悅群,就遭內政部打回票。

監察院認為,工業住宅本屬違法,相關主管機關應有效管理、嚇阻及查處,不能放任工業區土地興建住宅。如果認為該工業區的劃設已不符發展現況,應依法辦理變更。

從市場機制來說,消費者買便宜是天經地義。大家都知道不動產最重要的就是「Location, Location, Location」,這個「Location區位」常常比「Zoning使用分區」還重要。明明同樣一個商圈,同樣緊鄰捷運站,就因為一個是住宅區,一個是工業區,對待就有天壤之別。這邊住宅區每坪50萬,對街工業區蓋住宅產品每坪只要35萬,用我們對待違章建築、盜版軟體、偶爾闖紅燈的口頭禪「不會這麼倒楣啦!」來面對,咬個牙買一戶還真的省了不少。紅色子房以前曾在基隆參觀一個工業住宅建案,該建商連每戶必須設立公司取得營業事業登記證等事項都幫客戶一條龍辦到好,表示工業住宅具備的差價優勢,再麻煩似乎也值得。

但紅色子房想強調的是,如果該區已經出現這麼大的居住需求,政府就應該要檢討都市計畫分區是否有不合時宜之處,以免「陷建商、民眾於不義」。紅色子房先用一張從國內某房仲龍頭網路擷取其新北市中和某地區的住宅案分布圖來分析:



讀者可以發現,圖片左邊與右邊的住宅建案分布許多,表示這兩區頗熱鬧,照理講應該可以連成一氣,增加更多的商業設施與住宅社區。特別是東西快速道路八里新店線兩側,住宅案分布狀況有天壤之別。紅色子房調出其都市計畫圖,果然發現其快速道路東側,即為乙種工業區。(黃色為住宅區,咖啡色為工業區)



再對照第一張圖,比照第二張圖咖啡色工業區的區位可發現零星的銷售案,表示這些即是工業住宅。但是紅色子房想到的是,以中和這種隔一條華中橋就到台北熱鬧萬華區、車行5分鐘可達板橋新板特區的距離,政府為何沒有魄力主動將此區域變更住宅區或商業區、並進行重劃與更新?更何況有民眾都要到中和以南的土城、三峽買房子了,中和區域仍保留如此大量乙種工業區顯然有問題。

紅色子房常常接到一些台北大直的土地,為客戶評估收購可能性,可惜這些流落到市場上的土地大多是無法做住宅使用的。紅色子房常常在想,那些都市計畫委員當初劃定大直這些「健身娛樂區」時,是希望這邊充滿了健身俱樂部、酒店理容KTV等八大行業嗎?不知道他們的市場調查是怎麼做的,是希望內科的上班族下班都來此健身娛樂嗎?事實上,該地區工業住宅建案的蓬勃發展,以及周邊除美麗華購物中心外大量空蕩蕩的土地已說明了答案。


都市計畫錯誤就是造成工業住宅的原罪,錯誤的規畫導致市場發展不如計畫預測,誰才是該被糾舉的對象呢?

0 意見: