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跟著都市計畫買房子:十張圖解釋桃園航空城投資策略(上)



紅色子房語錄:桃園航空城是未來不管藍綠當選後都要推的大建設,簡單十張圖找到投資契機。


最近紅色子房某建商朋友提出桃園有機會成為「第六都」的概念,加上目前大桃園的土地相對大台北地區仍屬便宜,因應政府主推的桃園航空城計畫極有進場投資的理由。但桃園航空城的概念為何?若非航空物流相關業種,該投資什麼呢?


紅色子房剪輯官方的圖說來為各位解析桃園航空城。

第一張圖我們看航空城的範圍:



桃園航空城主要分布在桃園蘆竹鄉及大園鄉、以及部分中壢市,總面積6150公頃。隔壁台北港特定區為4435公頃,考量此海空兩項大計畫的長期發展,居中的蘆竹、林口地區的受惠將最直接。

第二張圖來看這兩大計畫的關係:



考量海空聯運、雙港運籌模式,未來大陸、東亞的半成品到台北港,經由港區及航空城產業區的加值,再藉由航運出售到全球消費市場。紅色子房認為若以此為基礎產業模式,的確可帶動整個計畫的執行與開發。

第三張圖看航空城的主要規劃概念:





也許讀者聽說過航空城計畫「蛋黃」、「蛋白」等說法,內層圍繞機場主要核心為機場專用區及自由貿易港區,就是所謂蛋黃的部分。這些區域鎖定航空基礎產業,主要都是大型財團如華航、長榮、遠雄進行開發營運,但建構了此區發展的中心基礎。其他蛋白的部分紅色子房認為生活機能區、機場相容產業區等較有機會發展,經貿展覽區恐怕招商困難,精緻農業發展區則有機會變相發展成豪華農舍區。

第四張圖看各分區的分布:



紅色子房認為,整個計畫裡得開發住宅的是三處生活機能區及一處航空服務生活區,但由於東側連結桃園蘆竹鄉地區的城市發展較為成熟,此區的生活機能地區應為整個計畫的投資首選區域。

第五張圖看生活機能地區的比較:



由於政府採TOD(Transit Oriented Development)公共交通引導發展模式開發,紅色子房認為成功機率頗高,特別是連結機場捷運線A10、A11站,可一路通往台北車站。雖然上班期間會比較辛苦(詳紅色子房林口捷運真相前文),但相信未來1字頭房價肯定造福許多首購族,並且具有桃園航空城穩定發展增值空間。


不過,目前進場A10、A11站地區周邊多仍是農地投資,即素地變熟地類型的投資,投資客群多為建商或關係個人。對於非不動產專業一般首購族而言,目前還不是進場時機,下期會再述明相關發展時程與細部規劃,作為投資人參考。


桃園航空城計畫涉及許多都市計畫變更以及土地徵收作業的不確定性,但對投資族群來說,這樣的土地投資一般都有兩倍以上的報酬率,畢竟高風險高獲利呀!

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