電子信箱 service [at] bituzi.com
幣圖誌首頁 facebook粉絲團 google plus google plus

符合居住正義的不動產投資模式



紅色子房語錄:不動產投資真的只能是零合遊戲嗎?


昨晚九點的Night Club,與媒體關注的「三黃一劉」其一核心幕僚喝了杯小酒。自從勇哥被關後,他們只能低調再低調,不敢買也不能賣。相對目前政府通過住宅五法逐步實現所謂「居住正義」,以「打壓房價」為最終目標,若純以投資觀點對照股市就是「打壓股價讓民眾買得起股票」的邏輯。紅色子房在幣圖誌談不動產投資,教大家如何藉由房地產邁向財務自由,卻同時也想讓藉由都市計畫分析讓首購族們選擇好區位買得起好房子。回到根本問題,投資客想賣高,首購族想買低,這只能是個零和遊戲嗎?紅色子房要站在哪一邊呢?

要討論這個問題,首先仍然要回到為什麼要投資不動產這件事。

讀者們都知道Robert Kiyosaki在「富爸爸窮爸爸」系列所提到的邁向財務自由模型,畢圖誌所揭櫫的各項投資工具都是以 I象限「讓錢為你工作」為出發點,由作者們分享業界實務知識。



而從這麼多種投資管道選擇不動產這樣的投資工具,紅色子房認為主要有兩大特點:

1.風險管理:股票有可能會變壁紙,房地產再怎麼跌也不可能歸零,而且是銀行樂於作為融資周轉的擔保品,是投資組合裡建議配置的部位。


2.現金流:相對於股票、期貨藉由買賣來賺取金錢,不動產除了買賣的差價獲利外,還有出租收益現金流出,在投資擁有期獲得每月的報酬。特別是不用每天看盤注意是否錯失買賣良機,偶爾出遊關機一個月回來照樣收租金,享受財務自由的生活。



因此,紅色子房從以上這兩個特點對照現在政府居住正義所提倡「住者有其屋」的中心思想,得到一個結論:就是「住宅房地產不應該當成股票做極短期的炒作收益,而是應強調其穩定現金流的投資特點」。所以,市場上許多教大家短期投資預售屋、炒作都更住宅舊屋等經驗與知識,紅色子房會將此列為「不義之財」永不再提。

回到主題,紅色子房認為符合居住正義的「有品」不動產投資,從門檻分級可以有以下三種:

1.惡屋改造投資:從法拍市場或中古屋市場取得低成本屋況差的舊屋進行改造。由於此類投資需花一些心力,紅色子房認為應該要達到一個約每月5萬淨現金流的投資成效才值得花時間去做。這樣的投資規模,估計以自備款300萬進行融資後總投資額約600萬至1000萬的投資是有機會的。

2.商業地產投資:店面、辦公室會帶動社區的工作機會與繁榮,紅色子房認為是專業不動產投資者應該進入的領域。只是此類商業不動產投資門檻較高,特別是商場店面投資應要達到一個可以「集市」的規模方可穩定獲利,或者以高價在成熟的商圈裡面卡位,估計投資門檻自備款3000萬,進行融資後總投資額約6000萬至一億的投資是較穩當的。

3.區域開發投資:這類投資是紅色子房的主力,包含如舊大樓改建旅館、區域更新整合改造、農地重劃、政府地上權標租、BOT案等。這類的不動產投資是相當政府最歡迎的,因為除了改善都市環境景觀外,還可以加速地方繁榮,同時當成地方首長選舉的政績。只是到了這階段多為法人投資者的戰場,如建商、人壽、私募基金等,估計投資門檻為3億,進行超過10億以上的開發投資。


萬丈高樓平地起,紅色子房認識幾個建商朋友,在地產界也都是從自備款300萬的C咖,投資累積成為自備款3000萬的B咖,再集資或上市成為自備款3億的A咖。

歡迎來到地產投資的正義世界。

也許有些讀者們發現自己離紅色子房建議的正義地產投資門檻還有段距離,但是鎖定幣圖誌已是個很好的開始。

0 意見: