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五大族群的房屋節稅之道

紅色子房語錄:繳給國家的稅嘛當然是合法地越少越好。

還剩幾天報稅就截止了,相信在油電雙漲及課徵證所稅的壓力下,許多讀者跟紅色子房一樣對於目前政府的政策充滿了「奇怪耶你」的質問。不過,儘管心中許多不滿,依法個人所得稅還是要申報的。那麼,就由紅色子房提醒大家申報之前是否漏掉自己的節稅權益?


首先依照讀者屬性分為五類族群,分別為:還在為第一桶金奮鬥的「無殼蝸牛族」、跟房貸奮鬥的「自用住宅族」、去年賺到錢換屋的「自住換屋族」、已有幾棟房子的「包租公包租婆族」,以及去年被奢侈稅嚇到的「投資炒房族」。


第一類:無殼蝸牛族 「租金支出列舉扣除額」節稅法

依據規定,在外租屋族可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是讀者不能同時腳踏兩條船,租屋必須為自住使用,如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說,某在外租屋的單身小資女孩V,每月租金11,000元,一年下來房租支出也有13.2萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的76,000元,假設最後所得淨額適用最低5%的級距,這樣便可以產生(120,000-76,000)x 5%=2,200元的節稅效果。

另外,如果這個小資女孩跟一個同事合租這棟房屋,依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,也就是說,如果兩個人合租一間房屋,每個人可以分別列舉扣除的上限都是12萬元。


第二類:自用住宅族 「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

以目前借款利率仍偏低的情況下,買房子當然要貸款囉!借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但規定每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。但是上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於100年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

例如,新婚的小華在去年度支出的購屋貸款利息共40萬元,但他在銀行的利息收入有5萬元,在申報購屋借款利息時,需以40萬元減去5萬元,得到餘額35萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。


第三類:自住換屋族 「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

如果是去年賣掉舊房子買了新房子的讀者,也是有節稅的機會:若購買的房屋價值大於出售房屋,可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。這裡面有以下四個要件必須符合並提出證明:
1.購屋的價格必須高於出售的價格。(以買賣契約證明)
2.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。(戶籍證明)
3.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。(產權證明)
4.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。(產權證明)

例如:小明於99年1月5日出售自用住宅一戶,該房屋買進成本為500萬元,賣出價額為580萬元(不含土地價款),99年度應申報財產交易所得為80萬元,100年10月1日小明太太購買房屋一戶供自住使用,房屋價款為600萬元,重購之自用住宅價額高於原出售之自用住宅價額(即600萬元>580萬元),此時,小明100年度即可申請扣抵或退還99年度已納財產交易所得之綜合所得稅額。其重購自用住宅扣抵稅額之計算說明如下:
(1)99年度的應納稅額(包括出售自用住宅之財產交易所得)= X
(2)99年度的應納稅額(不包括出售自用住宅之財產交易所得)= Y
(3)100年度重購自用住宅之房屋可扣抵或退還之稅額= X - Y


第四類:包租公包租婆族 「扣除43%以上費用」節稅法

對於包租公包租婆這種高所得族群,最簡單對租賃所得的申報方式,是在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);但是如果不怕麻煩,另一種可採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。

舉例來說,某包租婆貴婦R出租房屋給本文第一段小資女孩V,每月11000租金,一年13.2萬實收租金,依法可扣除43%(約5.67萬)的必要費用。但是,若是包租婆貴婦R因應小資女孩V的需求花費7萬以上整修並留有單據,實際上可以再往上增加扣除,不受43%的限制。


第五類:投資炒房族 「財產交易損失舉證」節稅法

有些投資朋友去年被政府開徵奢侈稅嚇到,在奢侈稅生效之前急售,不免產生賠售的狀況。若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

坦白說,雖然節稅的金額比起真正在房地產買賣賠售的金額算是杯水車薪,但是若是想為了政府打房造成個人損失「出一口氣少繳點稅」,紅色子房倒是鼓勵投資炒房族可以試試。

無殼蝸牛族適用「租金支出列舉扣除額」節稅,自用住宅族適用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅,自住換屋族適用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅,包租公包租婆族適用「扣除43%以上費用」節稅,投資炒房族適用「財產交易損失舉證」節稅。知道以上的撇步,接下來就是好好蒐集證明文件囉!  


參考資料來源:財政部台北市國稅局及永慶房屋

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