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合宜住宅效應投資術


紅色子房語錄:投資黃金店面請靠近合宜住宅,投資住房建案請遠離合宜住宅。

雖然紅色子房沒有資格抽合宜住宅,但最近板橋浮洲合宜住宅在日前完成抽籤,媒體不斷報導這16%的樂透瘋,2.4萬人抽籤只有4009個幸運兒中籤,合宜住宅平均房價19.5萬,硬是比周邊30-40萬的建案房價低了三成以上,還有部分專家聲稱可用人頭、設定抵押權及預告登記等招數來破解10年不得轉售的限制,也讓紅色子房不得不好好研究這裡面的學問。但是,紅色子房向來是支持社會正義的,所以從這陣子一些所謂專家針對浮洲合宜住宅的言論發表一些想法。


有專家說不管如何登記越大越好,因為未來差價最大。
首先紅色子房要釐清一個觀念:合宜住宅是要拿來自住的,不是拿來投資的。自住時多負擔一間房的錢十年,賺的錢也許不如各位把這錢去投資股票或美股當沖。若把融資借款的利息算進去,十年下來也相當驚人。另外就是從浮洲地區的都市計畫建設發展來看,當初榮工處這塊基地被合宜住宅選到的主要原因是「基地夠大也離台北夠近」罷了,紅色子房認為該區未來房價成長空間仍然有限,特別是該區域想藉由發展文創帶動產業群聚的成功機率頗低,所以還是好好把它當成一處安居但增值有限的住宅大鎮吧!

名嘴說抽到就賺到,就像中樂透。
首先紅色子房要釐清一個觀念:不動產在沒有買賣以前都不算獲利,因為「還沒動」。所以說與市場差價每坪15萬的話,抽中45坪的房子現賺675萬,紅色子房認為就像買賣股票一樣,漲了沒有賣就沒有賺,跌了沒有賣也不算賠。但是中樂透的說法會曲解合宜住宅的主旨,如果是單純僧多粥少的問題,廟裡的確可以想辦法提供更多的粥,但是廟門口賣粥的小販恐怕會倒閉。嗯;社會主義國家議題我就點到為止了。

有投資專家說10年不得買賣的限制有辦法破解。
紅色子房與地產界許多大內高手私募基金打過交道,這些大內高手善用法律訴訟、抵押權設定、預告登記、假租賃真買賣信託、境外股權等工具來處理資產,相較於政府對合宜住宅10年內不得移轉的單純規定,的確可能有機會突破。但是紅色子房認為好的投資人應該想辦法針對4000戶合宜住宅群產生的大量人潮進行投資,(請想像16000人的早餐),而不是想去佔有一個住宅名額搞差價,因為有可能有些真正需要住房的朋友因此失去了機會。若是把投資收益建立在剝奪一般年輕人單純的居住權上,套句包龍星(周星馳)的台詞:小心生兒子沒屁眼!

媒體稱附近住宅建案看房率下降並被迫調整價格
從自住者觀點這應該是好事,因為政府在土地上的無本生意創造了相較民間建商更優惠的產品價格,因此調降了區域房價。但是,若周邊因此普遍調降房價,也說明了10年後房價回返增值的空間也有限。所以呢,請這次抽中和宜住宅的讀者不用太高興,安居為主,不要老想投資的事。

合宜住宅目前還是實驗性的階段,紅色子房也期待有專業的建商與國際級設計團隊的參與能產生有別於舊式國宅的新風貌。若今年浮洲及林口兩案成功,估計政府會持續尋找下一個基地。因此,若你發現投資標的周邊有一大筆公有閒置土地,請記得紅色子房的話:投資黃金店面請靠近合宜住宅,投資住房建案請遠離合宜住宅。  

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