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2013房市多核心泡沫論 (上)


紅色子房語錄:是的,房地產只漲不跌的神話要結束了。

你有朋友最近失業嗎?

比起2008年金融海嘯,這陣子的失業潮顯得有些莫名其妙。

是的,看著每當多賣出一台iPad,台灣的工作機會反而是少了一個。台灣長期仰賴以效率及量產見長的微利製造業,終究嘗到了苦果。

當工作漸漸消失,大眾勞工薪資停滯,最近連穩定的軍公教族群都成為箭靶,紅色子房感受到一種向下沉淪的力量正拖滯著台灣的經濟成長。

房地產呢?作為火車頭工業,目前除了游資的追捧外,地區基礎產業的消退已促使地產火車引擎欲振乏力。

因此紅色子房斷言,房市近10年只漲不跌的神話,將在2013年瓦解。

真正的房市泡沫來了!


房地產還能違背景氣循環多久?

我們先來看看景氣循環走勢,根據經建會的景氣對策信號綜合分數走勢圖,從1998年起已經經歷四個景氣循環,然而房地產從2001年起卻無視景氣波動,一路上揚,等於閉著眼睛買也賺。若以每四年一個景氣循環來看,下一個谷底預測就是在2013年。房地產還會無視景氣持續漲上去嗎?還是被深深地打回原形?



接下來我們看看讀者最關心的房價所得比,台北市從下表93年度(2004年)的「不吃不喝7.4年買房」一路成長到100年度(2011年)的「不吃不喝16.2年買房」,但是在薪資長期提滯不前的狀況下,今年(2012)年首度反轉,最低曾降至「不吃不喝11.8年買房」。這表示什麼?再搭配景氣預測,房價所得比應該要一路跌下去!



同樣的情形我們觀察新北市,新北市從下表93年度(2004年)的「不吃不喝5.6年買房」一路漲到100年度(2011年)的「不吃不喝10.1年買房」,同樣在薪資長期提滯不前的狀況下,今年(2012)年也反轉了,最低降至「不吃不喝8.98年買房」。因此,明年會是什麼情形呢?房價所得比應該也會一路跌下去!



所幸,房地產仍是深受一個在地化經濟影響極大的市場,即使有泡沫,每個區域泡沫化程度不同。有些區域讀者可能覺得房價漲得很誇張,但若詳細分析該區域產業發展確實有其房價成長的動能。但有些地方比較起來房價雖不算太高,但若以地域產業結構分析其房價支撐力,可能房價泡沫更嚴重!

因此,為了帶領讀者逃過房價泡沫的危機,紅色子房提出「2013房市多核心泡沫論」,協助讀者檢視自己的資產是否有泡沫化危險,進而未來找到資金的投資出口,以及抓住正確的危機入市時機。

首先讀者要了解現代城市房地產的發展理論:

城市多核心發展理論

很簡單的道理,想像一個城市就是一個同心圓,越靠近每個城市中心區,房價自然越來越貴,這是大多數人都認同的概念,也產生了地產投資「Location, Location, Location」的不敗名言。然而藉著現代城市交通網路(如捷運鐵路)的串聯,以及相關重大建設的分布,每個縣市都可能發展出多核心的都會區域。


隨著開發商大舉投資新興區域,同時搭配投資粉絲團的炒作,許多具有新都心議題的區域在短短數年房價成長兩倍以上,然而每棟嶄新完銷的大樓,到了夜間卻是空蕩蕩四下無人。台北都會舊市區因前兩年的都更題材炒作,促使高齡老屋水漲船高,但是從今年文林苑事件後建商紛紛放棄都更來看,當初高價購買等都更的老屋轉眼也進退兩難,倘若明年銀行升息促使持有成本負擔更承重,還是得忍痛殺出成為泡沫。

因此,泡沫不是全面的,而是有脈絡可循。

城市多核心泡沫論



上圖中有些地區沒有話題炒作,所以沒有漲起來。但即使同為泡沫化危險區域,也可能因為區域產業的競合促成搬遷,讓原本有泡沫疑慮的新都心人口流入另一個也有泡沫疑慮的市鎮中心,反而解除了這市鎮中心的泡沫危機。

因此,要評斷某個城市核心區域是否真的有泡沫化危機,還是得回歸以下房地產經濟模型。



政府儘管有促使交易停滯的奢侈稅政策,以及促使資訊透明化的實價登錄政策,但從房地產經濟模型來看這些都只是限制工具而非主流影響因素。如何依此模型判斷資產泡沫化危機,且聽紅色子房下回分解。


日本經濟曾經以令人驚訝的年增長率保持了數十年的增長,在20世紀80年代被許多分析人士和學者預言將成為世界上規模最大的經濟體。然而從1991年起,日本經濟突然陷入崩潰,房地產價格狂跌,多家日本大銀行宣佈破產。日本泡沫破滅告訴我們,世界上從來沒有只漲不落的房地產市場。

即使投資者普遍相信人多地少的矛盾將導致日本地價持續升高,投資人全力爭奪精華土地導致地價和房價越走越高。人們從銀行貸款購買房地產,然後用房地產做抵押再去購買房地產,造成了大量的重複抵押和貸款,一旦政府採取金融緊縮政策,就進一步導致了泡沫的破滅:資產價格的狂跌,導致企業大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。房地產價格持續暴跌,使許多房地產商和建築公司在房地產領域的投資嚴重失敗,無力償還銀行的貸款,不得不宣佈破產。

轉頭看台灣,2013年,可能就是房地產重新洗牌的一年。你準備好了嗎?
 



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