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泡沫來襲: 一個投資者的困境


紅色子房語錄:泡沫不會慢慢消氣,而是瞬間化為烏有。

下午三點,T君來電急約在台北遠企後方一知名美式啤酒屋,說有要事相求。

店裡電視螢幕撥放著足球賽,這家到了晚上都是時尚男女排隊入場的名店,下午時間反而只有稀稀落落幾桌客人。喝了一大口啤酒,T君手上拿出一疊厚厚的物件資料,算了算總共有八件,包含一棟郊區別墅,五戶住宅跟一個店面。我快速瀏覽一遍,發現其中這個店面就在我們附近,位置還算不錯。
「這是我朋友高太太的資產,她最近碰到一些麻煩,想找人幫忙!」T君說。

T君之前是某大連鎖房仲業總部的代銷主管,在三年前自立門戶。由於他在代銷業累積十幾年的資歷,後來有幾個投資客都跟著他找標的投資,形成兼具客戶與朋友的良好關係。這次出事的高太太就是T君其中一個很要好的投資客朋友,常呼朋引伴找他一起到她的郊區別墅烤肉。

「子房兄,高太太這次真是被奢侈稅害慘了!」T君說。

「喔?怎麼一回事?」我問。

「高太太去年初看好房市,又一次買了五棟小豪宅成屋,結果都買在房價高點,後來碰上去年中旬的奢侈稅實施,就整個套牢到現在啦!那一區新建案空房子很多,生活機能還不夠成熟,因此目前想租也租不掉。最近聽說有其他住戶認賠處分,查到實價登錄的單價價格是她當初買價的八折,她都快昏倒了。」T君嘆息說。

「請她再撐一下,還剩幾個月就滿兩年脫離奢侈稅的魔咒了。」我說。

「唉,高太太以前投資住宅都是半年內就脫手,還沒有等過這麼久的。今年初她另外那個店面的房客退租,結果造成八月後她幾個案子的銀行利息開始有付不出來的壓力。明年初她這房貸的寬限期一到,每月負擔就會更重,急得找我問怎麼辦!」T君說。

「恩,那就趕快把她的店面給賣了呀!現金為王!」我建議。

「我當初也是這樣建議她,然而沒想到後來她跟我承認,去年當初買那五棟小豪宅的自備款,竟是把她這個店面連同她自住的郊區別墅,拿去設定二胎借的錢。」T君雙手一攤,又喝了一大口啤酒。

「糟糕了,二胎房貸的利息更高,可能會連她自住的郊區別墅還有現在這店面都賠進去!」我驚訝高太太居然會去做二胎借款。

「是呀,當初她誤信朋友建議,現在後悔也沒用了。」T君說。「現在我們把這八個物件打包,用兩億價格找買方,以求全面解套。」

「兩億呀?」我馬上拿出計算機算算,同時打電話請秘書調閱所有市場行情趨勢。半小時候結果出來了,雖然不算貴,但也不是太便宜,承接者獲利空間很有限。

「有沒有可能再打折?」我問。

「再打折,恐怕賣掉後錢都被銀行及國稅局收走了,這價格高太太已經所剩不多了。」T君搖搖頭。

「好吧,既然是你的朋友,我再幫忙想想該怎麼辦吧!」我說。

喝了一口酒,看看窗外,心裡想的是,高太太怎麼過明年房地產可能泡沫化的這一關。

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房地產投資常常會面對資金周轉的壓力。

其實,有些案子並不是投資錯誤,只是預期獲利時機未到,但短期有立即現金需求。有些投資人一急,就會去設定較高利率的二胎貸款周轉,若是景氣持續變壞,就會非常危險。

若是區位不錯的案子,遇到獲利時機未到但有套現需求,為了同時兼顧機會成本彈性,紅色子房通常會建議該投資人用「售後租回附買回」的方式取得周轉資金。

所謂「售後回租」,就是賣方將房屋賣給買方後同時變成房客包租,讓買方馬上有租金收益,增加交易的意願。而「附買回」條件則是在於,若賣方仍認為這是個好標的,就這樣賣掉可惜了,他可以有幾年後加價買回的權利。而至於現在應該賣多少,未來該指定加價多少買回,如何架構合約保障雙方的機會與風險,這就是實務Knowhow囉。

如果讀者剛好也是這類被套牢的投資人,對於這樣的模式有興趣了解,實務上不曉得自己的房屋條件是否適用,歡迎來信red@bituzi.com交流。


不是每個有錢人都口袋很深,有許多投資大戶其實是靠債度日。但只要銀行不抽銀根,自然相安無事。然而,一旦資產價值持續下跌,銀行怕無法回收資金,為求自保只得犧牲債主。屆時可不是只有降價賣就了事,因為貸款加上利息越滾越大,賣不到債權銀行要的金額,只有等著被收回法拍。

賠售還算小事,化為烏有才是所謂泡沫化可能面對的殘酷事實。
 

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