紅色子房語錄：泡沫不會慢慢消氣，而是瞬間化為烏有。
下午三點，T君來電急約在台北遠企後方一知名美式啤酒屋，說有要事相求。
店裡電視螢幕撥放著足球賽，這家到了晚上都是時尚男女排隊入場的名店，下午時間反而只有稀稀落落幾桌客人。喝了一大口啤酒，T君手上拿出一疊厚厚的物件資料，算了算總共有八件，包含一棟郊區別墅，五戶住宅跟一個店面。我快速瀏覽一遍，發現其中這個店面就在我們附近，位置還算不錯。
「這是我朋友高太太的資產，她最近碰到一些麻煩，想找人幫忙！」T君說。
T君之前是某大連鎖房仲業總部的代銷主管，在三年前自立門戶。由於他在代銷業累積十幾年的資歷，後來有幾個投資客都跟著他找標的投資，形成兼具客戶與朋友的良好關係。這次出事的高太太就是T君其中一個很要好的投資客朋友，常呼朋引伴找他一起到她的郊區別墅烤肉。
「子房兄，高太太這次真是被奢侈稅害慘了！」T君說。
「喔？怎麼一回事？」我問。
「高太太去年初看好房市，又一次買了五棟小豪宅成屋，結果都買在房價高點，後來碰上去年中旬的奢侈稅實施，就整個套牢到現在啦！那一區新建案空房子很多，生活機能還不夠成熟，因此目前想租也租不掉。最近聽說有其他住戶認賠處分，查到實價登錄的單價價格是她當初買價的八折，她都快昏倒了。」T君嘆息說。
「請她再撐一下，還剩幾個月就滿兩年脫離奢侈稅的魔咒了。」我說。
「唉，高太太以前投資住宅都是半年內就脫手，還沒有等過這麼久的。今年初她另外那個店面的房客退租，結果造成八月後她幾個案子的銀行利息開始有付不出來的壓力。明年初她這房貸的寬限期一到，每月負擔就會更重，急得找我問怎麼辦！」T君說。
「恩，那就趕快把她的店面給賣了呀！現金為王！」我建議。
「我當初也是這樣建議她，然而沒想到後來她跟我承認，去年當初買那五棟小豪宅的自備款，竟是把她這個店面連同她自住的郊區別墅，拿去設定二胎借的錢。」T君雙手一攤，又喝了一大口啤酒。
「糟糕了，二胎房貸的利息更高，可能會連她自住的郊區別墅還有現在這店面都賠進去！」我驚訝高太太居然會去做二胎借款。
「是呀，當初她誤信朋友建議，現在後悔也沒用了。」T君說。「現在我們把這八個物件打包，用兩億價格找買方，以求全面解套。」
「兩億呀？」我馬上拿出計算機算算，同時打電話請秘書調閱所有市場行情趨勢。半小時候結果出來了，雖然不算貴，但也不是太便宜，承接者獲利空間很有限。
「有沒有可能再打折？」我問。
「再打折，恐怕賣掉後錢都被銀行及國稅局收走了，這價格高太太已經所剩不多了。」T君搖搖頭。
「好吧，既然是你的朋友，我再幫忙想想該怎麼辦吧！」我說。
喝了一口酒，看看窗外，心裡想的是，高太太怎麼過明年房地產可能泡沫化的這一關。
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房地產投資常常會面對資金周轉的壓力。
其實，有些案子並不是投資錯誤，只是預期獲利時機未到，但短期有立即現金需求。有些投資人一急，就會去設定較高利率的二胎貸款周轉，若是景氣持續變壞，就會非常危險。
若是區位不錯的案子，遇到獲利時機未到但有套現需求，為了同時兼顧機會成本彈性，紅色子房通常會建議該投資人用「售後租回附買回」的方式取得周轉資金。
所謂「售後回租」，就是賣方將房屋賣給買方後同時變成房客包租，讓買方馬上有租金收益，增加交易的意願。而「附買回」條件則是在於，若賣方仍認為這是個好標的，就這樣賣掉可惜了，他可以有幾年後加價買回的權利。而至於現在應該賣多少，未來該指定加價多少買回，如何架構合約保障雙方的機會與風險，這就是實務Knowhow囉。
如果讀者剛好也是這類被套牢的投資人，對於這樣的模式有興趣了解，實務上不曉得自己的房屋條件是否適用，歡迎來信red@bituzi.com交流。
不是每個有錢人都口袋很深，有許多投資大戶其實是靠債度日。但只要銀行不抽銀根，自然相安無事。然而，一旦資產價值持續下跌，銀行怕無法回收資金，為求自保只得犧牲債主。屆時可不是只有降價賣就了事，因為貸款加上利息越滾越大，賣不到債權銀行要的金額，只有等著被收回法拍。
賠售還算小事，化為烏有才是所謂泡沫化可能面對的殘酷事實。
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