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地產投資大戶的抉擇


紅色子房語錄:大戶都走了,你還留下來做什麼?

週五下午,在台北西區的星巴克,和許久未見面的Jessica喝杯咖啡。Jessica是先前媒體報導地產投資大戶「三黃一劉」其中一黃的秘書兼特助,自從半年前以Line告知大家「保持低調」消失一陣子後,最近因為籌辦年底同學會有了較多的互動。這次看到她妝淡了些,但還是一樣的爽朗活潑。

「子房哥最近還好吧?我都有Follow你的部落格文章喔!」Jessica搶先一步問候。

「還好啦,先前泡沫論的觀點引起蠻大的迴響,目前我跟我的投資客戶現在都Hold住等時機跟好項目。」我說,「那你們黃老大怎麼看?」

「其實我們手上的案幾乎賣掉了,現在持有物件不到十件。」Jessica眨眨眼。

「啥?」我口裡的咖啡差點噴出來。之前黃老大可是市場上號稱坐擁兩百間套房的大戶。

「先前黃老大三不五時就被國稅局請去喝咖啡,有次進調查局約談,我們還很擔心他出不來了。還好他一直採取低調謙卑策略才得以脫身,但為避免夜長夢多,我們團隊心一橫,趁前陣子市場重整之際把物件打包分批賣掉了。」Jessica望著窗外,淡淡地把這一年來的驚險說出來。「我們最近辦公室要搬家了,因為人員精簡不少,到時開張再通知你囉。」

「嗯,那、、、最近在忙些什麼?」我試著轉移話題。

「最近呀,勤跑宜蘭。因為黃老大跟一位業界大老剛剛把一個旅館經營權拿下來,現在我也在學怎麼看旅館營運報表。」Jessica說。「對了,子房大哥不是也處理過許多旅館投資案,可以幫忙看看嗎?」

「呵呵,幫忙看看可以。但你們都已經買了,現在做任何建議我豈不是當事後諸葛嘛!」我說

「唉呦,那建議看看要怎樣增加營收之類的也行。」Jessica張大眼睛拜託。

我花了十分鐘看了看資料,「嗯,初步我覺得你們應該走專攻『會議度假』路線,有需要的話,我介紹一兩個曾待過會議度假主題旅館的經理人給黃老大認識聊聊。」我說,「不過,旅館投資是長期收益,要有心理準備喔!」

「謝謝子房大哥,沒問題。黃老大跟我們的投資策略都改變了!」 Jessica笑著說。

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面對市場泡沫化的不確定時代,房地產投資策略該改變了,你準備好了嗎?

以往跟著建商代銷買預售屋,一次五戶十戶住宅下訂,等著代銷業者調高售價後轉單給下一手,這樣的簡單獲利模式還可行嗎?

很抱歉,紅色子房斷言如此形同「賭博行為」的房地產投資模式,隨著近十年多頭行情的結束,加上政府打房及實價登錄政策的實施,將漸漸式微。取而代之的,除了正規穩當的收益型不動產投資外,隨著景氣的轉變,預估在明年下半年法拍市場將會重新熱絡。接下來就得看政府的作為,如果政府對重振經濟束手無策,造成全民資產全面縮水,企業出走,也許後年不良債權投資市場又將回來。

因此,紅色子房建議讀者迅速用以前所教的不動產投資分析T-Bar表 來檢視自己手中的不動產部位,同時對於未來賣價(FV值)做較悲觀的預測,也許就能進一步幫助讀者了解目前持有不動產的策略。而如果CF(Cash Flow)是負值,一定要積極改善以應對銀行可能升息的壓力。

然而,面對全球持續通貨膨脹,加上台灣勞保的破產疑慮,為了自己的退休生活著想,房地產投資還是一門值得學習的功課。如果讀者銀彈充足,明年反而是很好的危機入市機會。

因此,紅色子房近期將針對我認為還有投資效益的RHL三類型不動產(Retail零售,Hotel旅宿,Land土地)設計專業的研討會。為了研討會的品質與實務操作需求,將考慮採少數聚會的形式。下次會針對此三類型不動產多所著墨,但如果您對這些領域早有進場興趣,歡迎來信 red@bituzi.com 表達參加意願,我們會在針對進行方式先做更多的交流,以有效幫助大家成功邁向地產投資的三桶金。  

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