地產投資大戶的抉擇

紅色子房語錄：大戶都走了，你還留下來做什麼？

週五下午，在台北西區的星巴克，和許久未見面的Jessica喝杯咖啡。Jessica是先前媒體報導地產投資大戶「三黃一劉」其中一黃的秘書兼特助，自從半年前以Line告知大家「保持低調」消失一陣子後，最近因為籌辦年底同學會有了較多的互動。這次看到她妝淡了些，但還是一樣的爽朗活潑。

「子房哥最近還好吧？我都有Follow你的部落格文章喔！」Jessica搶先一步問候。

「還好啦，先前泡沫論的觀點引起蠻大的迴響，目前我跟我的投資客戶現在都Hold住等時機跟好項目。」我說，「那你們黃老大怎麼看？」

「其實我們手上的案幾乎賣掉了，現在持有物件不到十件。」Jessica眨眨眼。

「啥？」我口裡的咖啡差點噴出來。之前黃老大可是市場上號稱坐擁兩百間套房的大戶。

「先前黃老大三不五時就被國稅局請去喝咖啡，有次進調查局約談，我們還很擔心他出不來了。還好他一直採取低調謙卑策略才得以脫身，但為避免夜長夢多，我們團隊心一橫，趁前陣子市場重整之際把物件打包分批賣掉了。」Jessica望著窗外，淡淡地把這一年來的驚險說出來。「我們最近辦公室要搬家了，因為人員精簡不少，到時開張再通知你囉。」

「嗯，那、、、最近在忙些什麼？」我試著轉移話題。

「最近呀，勤跑宜蘭。因為黃老大跟一位業界大老剛剛把一個旅館經營權拿下來，現在我也在學怎麼看旅館營運報表。」Jessica說。「對了，子房大哥不是也處理過許多旅館投資案，可以幫忙看看嗎？」

「呵呵，幫忙看看可以。但你們都已經買了，現在做任何建議我豈不是當事後諸葛嘛！」我說

「唉呦，那建議看看要怎樣增加營收之類的也行。」Jessica張大眼睛拜託。

我花了十分鐘看了看資料，「嗯，初步我覺得你們應該走專攻『會議度假』路線，有需要的話，我介紹一兩個曾待過會議度假主題旅館的經理人給黃老大認識聊聊。」我說，「不過，旅館投資是長期收益，要有心理準備喔！」

「謝謝子房大哥，沒問題。黃老大跟我們的投資策略都改變了！」 Jessica笑著說。

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面對市場泡沫化的不確定時代，房地產投資策略該改變了，你準備好了嗎？

以往跟著建商代銷買預售屋，一次五戶十戶住宅下訂，等著代銷業者調高售價後轉單給下一手，這樣的簡單獲利模式還可行嗎？

很抱歉，紅色子房斷言如此形同「賭博行為」的房地產投資模式，隨著近十年多頭行情的結束，加上政府打房及實價登錄政策的實施，將漸漸式微。取而代之的，除了正規穩當的收益型不動產投資外，隨著景氣的轉變，預估在明年下半年法拍市場將會重新熱絡。接下來就得看政府的作為，如果政府對重振經濟束手無策，造成全民資產全面縮水，企業出走，也許後年不良債權投資市場又將回來。

因此，紅色子房建議讀者迅速用以前所教的不動產投資分析T-Bar表 來檢視自己手中的不動產部位，同時對於未來賣價(FV值)做較悲觀的預測，也許就能進一步幫助讀者了解目前持有不動產的策略。而如果CF(Cash Flow)是負值，一定要積極改善以應對銀行可能升息的壓力。

然而，面對全球持續通貨膨脹，加上台灣勞保的破產疑慮，為了自己的退休生活著想，房地產投資還是一門值得學習的功課。如果讀者銀彈充足，明年反而是很好的危機入市機會。

因此，紅色子房近期將針對我認為還有投資效益的RHL三類型不動產(Retail零售，Hotel旅宿，Land土地)設計專業的研討會。為了研討會的品質與實務操作需求，將考慮採少數聚會的形式。下次會針對此三類型不動產多所著墨，但如果您對這些領域早有進場興趣，歡迎來信 red@bituzi.com 表達參加意願，我們會在針對進行方式先做更多的交流，以有效幫助大家成功邁向地產投資的三桶金。  

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