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【商業周刊】用一條公式,買人生第一間房

(紅色子房專文,刊登於商業周刊1318期蛇年購屋特別企劃)

新竹東門城旁的小店,趁著出差的空檔,和久違的學弟喝杯咖啡。
「子房哥,我老婆懷孕了,加上爸媽有一筆預算幫忙,我們今年想準備買房子囉!」學弟高興的說。
「恭喜啦,配合房價的跌勢與透明化,今年的確是買房好時機!」我說。
「但是,買房子就像結婚,好怕不小心買錯房子,該怎麼做呢?」學弟問。
我這學弟留學日本,回台後在某家日商半導體公司上班,去年經由相親認識現在的老婆,據說一見鍾情的原因,是因為未婚妻長得像他以前的偶像:日本少女團體AKB48的前田敦子。
「記得你當初跟我介紹日本AKB48這個偶像團體嗎?你說其實AKB48會這麼紅,是因為它讓歌迷可以近距離跟著這些偶像成長並參與企畫。因此AKB48與其說是一個團體,還不如說是一種過程,即培養從素人到實現成為歌手、偶像、雜誌模特兒、演員、時裝設計師等願望的一個踏腳石。」我說。


「這跟買房有什麼關係呀?」學弟好奇的問。
「針對這樣的過程,我教你一套AKB48追夢計畫。」

買房子是一門實務的學問,不管學歷高低,不斷看房與買賣房屋是最好的成長過程。但是對於人生第一次買房的首購族,有沒有方式可降低買錯的風險呢?

A=Affordable:只看預算內的建案

買房最重要的是什麼?就是「錢」。紅色子房曾將「房」與「錢」分為四象限,寧可「有房有錢」及「沒房有錢」,莫要「有房沒錢」及「沒房沒錢」。
如何從「沒錢」變「有錢」,很難幫得了你。想避免買房後陷入「有房沒錢」,只能吃泡麵的窘境,就是認清自己可負擔的預算。就像女人領了年終想買個名牌包犒賞自己,掂掂預算只能買Coach,就不用進去愛瑪仕店面白白讓自己傷心了。
依據經驗,有個簡單安全的買房預算公式如下:

買房預算=家庭年收入×(三~六倍)+富爸媽補助基金

比如說,學弟和老婆家庭總年收入平均一百萬元,學弟的爸媽願意補助兩百萬元,他們的買房預算上限就是:

100×6+200=800萬元。

意思是若總價超過千萬的建案,為了避免敵不過美麗代銷小姐的誘惑而胡亂下訂,建議也不用去看了。

K=Knowledge:勤比較免被亂開價


男人買3C產品會到網路爬文,先了解相關性價比的評價,做完功課後到店裡跟店員討論。當店員知道你不是小白(編按:沒做功課,易受騙的人),就不會開出給小白的價錢。買房子比3C產品貴百倍以上,更應該花時間做功課,有哪些知識是必備的呢?舉例如下:

計價方式:例如必須知道什麼是大公小公、主建物面積、附屬建物面積、車位是不是獨立出售等房價計算方式。既然每坪都要計價,當然得斤斤計較。

空間格局:例如怎樣尺寸空間才能擺張床?擺不下床只能當書房或儲藏室。有忌諱的讀者還可以研究幾個風水原則。

區域發展:例如聽說附近規畫蓋捷運,那什麼時候會通車?建案基地是純正住宅區還是工業住宅?政府在基地周邊有什麼具體計畫?

B=Always Say "But":盡量找缺點

看房過程中,記得一個不變的定律:沒有完美的房子。
「專屬萬坪大花園」── 代價就是要坐交通車出入社區。
「樓下就是捷運站」──超方便的捷運宅,可能會有結構共震問題。
「智慧宅」──可能會有設備保固與定期維修的問題。
「大師設計」──公設比可能會太高。
不用怕,依據資深代銷仲介的經驗,「會嫌貨的才是買貨人」!你越嫌貨他們越高興。同時,在勇敢提出對於每個物件的缺點,你會發現買房最後做決定在於:哪些缺點是你可以忍受的?同時,隨著越來越會「嫌貨」,你自然會培養出一套看房的評分邏輯。

48:看過四十八個物件再下訂

至於48是什麼意思呢?紅色子房建議看過四十八個案子後再做決定。
設定一個目標,比如說每週六固定排看四個案子,總共十二週(約三個月)即可看完。以看新成屋建案為例,依據經驗:

當你累積看了12個案子,你對空間坪數掌握應該有些概念。
當你累積看了24個案子,你對建材與設備的品牌應該可以如數家珍。
當你累積看了36個案子,你可以分辨哪一些公設其實是沒有必要的。
當你累積看了48個案子,你可以分辨什麼叫「用豪宅價在賣假豪宅」。

堅持看四十八個建案還有一個作用:培養平常心。即萬一看房當下,碰到代銷強調這是建案最後一間,今天不下訂,錯過可能就沒了,你可以默默告訴自己,我還沒有走完四十八個案子,還不能下訂。
紅色子房幾乎每月都會接觸到一、兩件看似急切、且似乎投資報酬極佳的不動產個案,但事後證明,那些要求幾天內就要給付訂金的好機會,幾乎有八○%都是有問題的芭樂案。因此,紅色子房面對所有不動產的投資機會,都早已培養出一種「淡定」評估的心態。
即使事後發現真的錯過好案子,這也是上天的安排。
「買房子」跟「談戀愛」一樣,在有限的位置裡,誰知道下一個男人(或女人)會不會更好呢?
因此,如果想在2013年買人生第一間房子,紅色子房建議讀者,就用平常心、花點時間,好好規畫與執行你的AKB48買房追夢計畫吧!
(原載圖片,可點擊圖片放大)




這條公式你一定記得起來,叫做「AKB48」

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