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十倍速的地產創業複製年代


紅色子房語錄:這是最壞的年代,也是最好的年代。


「雖然K不在,這杯就當作祝賀他吧!」P高舉杯把威士忌一飲而盡。這兩天報紙上都是關於K的報導,新加坡私募基金成功買下西門町土地,並再創台北商業土地最高單價紀錄。

P是某美國私募基金投資副總裁,剛歷經大中華區的權力重整,目前台北辦公室人力裁減到只剩他跟秘書兩人。由於該投資基金漸漸不把台灣放在主力投資區域,P近半年來呈報好幾個台灣的投資案,到了大中華區董事會幾乎都被打槍。這次看到K「開張」了,心裡又是羨慕又是忌妒。

我幫他斟了一杯威士忌,安慰他說:「你知道K也是沉潛了很多年才出手成功,這幾年來我請他評估好幾個案子,也一直被打槍啊。」

P苦笑說:「唉,K是位高權重的Regional Director不用怕;我只算是台北高級打工仔,哪天Regional發個mail叫我把台北辦公室關了,我就失業啦!」

「這樣的話,你要不要學中國那些年輕CEO,找到公式就自己創業成立私募基金?」我鼓勵他。

「喔,地產創業也有成功公式?子房兄,你看出什麼啦?」P好奇地問。

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房地產創業的確有公式,而且是可以「白手起家」的公式。

誠如紅色子房在上一篇文章房市M型化趨勢下的投資策略所說,投資人單打獨鬥的時代已經過去了,房價過高造成後續獲利有限,並呈現M型化房市發展。因此,想在房地產追求財務自由的朋友,要努力籌組你的團隊,並創造可以扭轉地段的投資格局。

因此,紅色子房依照成為房產大亨的三途徑,進一步發展出白手起家地產創業公式如下:

[ 專業力 + 談判力 + 執行力 + 人脈力 ] X 格局 = 財務自由


專業力是什麼?

專業力就是分析不動產投資的能力。一般來講評估不動產有三個面向,一為市場分析、二是開發分析、三是財務分析。分析結果可以是三百頁的報告書,也可以是三張A4紙搞定。但是,銀行要看的,金主要看的,都在裡面。

感謝神,現在有種東西叫做EXCEL,加上紅色子房地段指數分析,讓專業力可以呈十倍速精進,真是個美好的年代。

談判力是什麼?

談判力就是取得最好條件的能力,不管是購買條件、融資條件、招租條件、甚至出售條件,都需要以談判達成。讀者可以參考紅色子房先前文章談判師父H教我的三件事入門,或者三不五時找位房仲來做開價還價練習。

感謝神,現在有種東西叫做「實價登錄」,加上國外頂尖商學院開放式課程分享,讓談判力可以呈十倍速精進,真是個美好的年代。

執行力是什麼?

紅色子房認為,執行力就是一種「從無到有」的能力。紅色子房也有PMP國際專案管理師資格,可以從專案管理九大知識來談執行力。但對於房地產投資人來說,也許找個有能力的CEO來可能更快。

感謝神,現在有種軟體叫做Microsoft Project搞定九大知識,也可以利用Google平台做專案執行管理,或者請104獵頭幫你找個優秀CEO,讓執行力可以呈十倍速精進,真是個美好的年代。

人脈力是什麼?

紅色子房曾經發表房產投資 三種朋友最重要一文,提到「銀行、仲介、顧問」三種不可或缺的房地產人脈。如果加上籌組團隊及金援需要,找到理念個性一致的投資人更顯重要。

感謝神,現在有FaceBook讓你保持與朋友的良好互動,有Linkedin讓你快速找到最佳專業人脈資源,甚至有FlyingV群眾募資平台幫你籌措第一桶金,讓人脈力可以呈十倍速精進,真是個美好的年代。


以上四種力加起來,接著最重要就是乘上「格局」了

如何擴大格局,就需要紮實的實務操作練習。

從單一店面思維,擴大到整區商圈思維;從單一空地思維,擴大到整區都市更新思維;從單一廢棄工廠思維,擴大到整區工業地變更思維。

因為格局大,創造的獲利夠多,也才養得起所有團隊成員,讓參與者皆有機會進入財務自由的世界。甚至可以帶動當地經濟活動,創造更多就業機會。

有了大格局,紅色子房希望大家不要再做炒房投資客,要做永續發展的地產投資家,進一步創造「住者有其屋,資者有其利」的世界。



上一輩的時代,可以靠長期賣米買地成為三重幫,可以用從工地小建案慢慢翻轉成為造鎮天王。但現在還有機會嗎?

十倍速的時代,你也可以選擇用十倍速去扭轉命運,從房地產領域為自己寫歷史。


 

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