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六大都會區房市 好野人動向見真章


紅色子房語錄:凡走過必留痕跡,有圖有真相。


最近央行彭總裁的一句話:「房貸借款人宜留意未來利率變動的風險」,暗示央行可能將有升息的動作,造成股市營建類股一片慘綠。

台北市副市長張金鶚也落井下石,對媒體補充一句:「內行人都在賣房。」

許多建商們依928檔期既定行程,仍用很硬的開價繼續行銷。但隨著QE緩退及奢侈稅政策修改的不定性因素干擾,到底目前「住宅房價是否已經到頂」,是所有人心中的疑問。

也許,我們就用今年1~7月六大都會區好野人的創頂紀錄走勢,便可略知一二。


紅色子房在Yam房價網紅色子房地段指數分析網站裡,一直持續針對實價登錄資料做許多解讀應用。

我也曾在簡單三步驟 輕鬆找到買房增值抗跌地段一文教大家如何用該網站進行買房區段決策分析。

也有許多讀者朋友來信表示很喜歡交易熱區分析功能,了解目前那些是熱門買房區域。

但不曉得讀者是否注意到,我在網站左下角也一直持續觀察六大都會區的住宅最高單價走向。

今天就依據實價登錄資料所整理的六大都會區住宅大樓類最高單價紀錄(扣除位在一樓研判為店面的登錄資料),進而說明我的觀察。



台北市的「皇翔御琚」案,讓台北市的三月、四月、六月都相當風光。可是觀察這些紀錄與其他月份的最高單價紀錄,每月相差將近百萬以上。如果用車子來比擬,大概就是「賓利」與「賓士」的價差比較吧。由於台北市房市是典型的M型房市型態,所以當時相關新聞發布時,紅色子房曾在子房觀點社論裡面提到,對於一般買房族(如同買TOYOTA車)的朋友,賓利車賣多少與一般人何干?不需要因為少數超高房價而過度恐慌。



新北市的最高單價紀錄走勢,從第一季以後就似乎呈現一種穩定下修的狀態。

因此,紅色子房研判,除非有更好的稀有地段產品,新北市有錢人都似乎不願意承接更高的價格了。短期內,整體新住宅價格的確持續有下挫的機會。



桃園市從三四月時期的高價熱度後,過了五月似乎開始冷卻。從最高單價走勢圖看來,有錢人似乎也開始觀望了。

影響所及,如目前開價直逼桃園藝文特區住宅的部分青埔建案,應該有下修調整的空間。



台中市的情況與桃園類似,在四月左右都是最光輝的時代,六月以後就沒有住宅超過每坪60萬的成交行情了,七月的最高單價紀錄亦跌破每坪50萬。

如果八、九月仍沒有較高的住宅成交行情出現,研判短期內台中新市政中心區的蜜月期結束,只有等台中大都會歌劇院的接近完工,才會有慶祝行情。



最近因為鐵路東移吵得沸沸揚揚的台南市,一直是紅色子房很喜歡的生活古都。但由於最高紀錄成交價格波動頗大,也許有些特殊個案影響走勢。

但若以圖表解讀,光輝四月後的台南房價,似乎回到了她安靜樸實的一面。



持續交易熱絡的高雄,是六都最高房價走勢圖惟一在七月反彈的。

隨著高雄市政府展現在國際城市高峰會的招商企圖、黃色小鴨的短期百萬觀光效應、亞洲新灣區重大建設的逐步實現,紅色子房認為高雄市房市還算健全。



六大都會區房市,從好野人行為來看,短期內似乎不再有破年度最高紀錄的可能性。

那麼針對一般大眾的住宅產品,快速調整價格、提高交易效率、準備好周轉金,似乎是目前面對央行總裁警告,賣方唯一能做的事。

 

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