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QE緩退效應下的房地產投資布局


紅色子房語錄:大考遇颱風延期,對考生來說是不是好事?


颱風天,國中二年級的姪子跑來我家打PS3。原本這兩天他們學校安排了期中大考,結果碰上放颱風假,延後一個星期舉行。

記得前天請我幫忙惡補他數學因式分解習題時,我出十題他錯六題,實在為他數學能否過關擔心搖頭。現在他居然在我面前要跟我挑戰PS3生死格鬥新版遊戲,似乎把考試的事全忘了。

我問他:「等等,準備考試的時間平白多出一個星期,你打算怎麼安排?」

他笑著說:「子房叔叔,先讓我玩一天輕鬆一下嘛。明天以後再來繼續K書囉!」

我說:「看你這種程度,數學離及格程度還很遠。你還是趕快趁這天賜良機,再好好惡補練習一下吧!」

房地產也一樣!紅色子房曾提過 QE退場影響房市的兩個效應,其中「升息效應」就像是對房地產投資物件的「考試」,如果投資人是用高槓桿玩賭徒型的住宅炒房遊戲,一旦沒通過這一關,就會面對牧大所提「破產的快感」

雖然,這個「考試」延後了;但是,它並沒有取消。

套一句中經院吳中書院長的話:「QE選擇較溫和的方式退場。」

有媒體記者問我:「QE緩退會不會有房市慶祝行情?」

我認為不會,因為「利率未來還是看漲」。

而且,以「考試」為例,既然還是要參加考試,程度不好的學生就應該趁此機會好好調整自己的程度,不是去揣測會不會有「考試放水的可能」。

特別是讀者對於房市的樂觀程度仍須謹慎面對;紅色子房長期身處房地產投資實戰最前線,曾提出房市M型化已產生投資策略必須改變的現象。如果物件不是位於紅色子房地段指數所分析出來的保值抗跌地段,跟著建商廣告單純尋求房價追高的住宅炒房行為,將成為危險的槓桿遊戲。

因此,投資人該怎麼準備這個「延後的考試」呢?

紅色子房有兩個投資戰略建議:

一,善用短期低利支持的大格局投資改造工程

有了短期低利率的輔助,建議讀者別偷懶只收別人包裝好僅2%年收益率的漂亮產品;反而應該尋求類似好地段爛房子的投資物件,用組成團隊、擴大格局的方式,採舊屋改建或商圈再造的方式,用創意及專業管理進行挑戰年收益率6%以上的投資計劃。

二,創造迎合實際需求的房地產投資模式

讀者可以持續觀察陸客自由行可能帶來的零售及旅館商機、服貿協議可能帶來辦公室需求、銀髮退休族的老人健康安養商機、甚至日本Long Stay族群的需要,採異業結合去創造具有穩定收益的不動產投資模式。

努力創造6%以上的年收益率,即使未來兩年升息到3%以上也不怕,依然擁有財務自由!



既然決心要好好惡補考試,是否考慮找家教、補習班幫忙嗎?

記得以前大學唸書時代,還有一種型態叫做「讀書會」,大家交換筆記、交流討論課程內容、彼此演練習題,並且找高手幫忙解題。讀書會成員不是要爭誰第一,而是要讓大家都All Pass!

現在房地產界,也有一個這樣的讀書會,叫做「地產W世代」。

大家的共同目標是:追求財務自由。

 
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