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返鄉置產台商到哪去了?



紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2013年11月號

下午三點,站在台北某豪宅新建案的漂亮大廳玄關,雄赳氣昂的黑衣警衛幫我們開門。迎面而來是笑容可掬,人稱豪宅一姊的S。

這豪宅建案上一個代銷剛撤場,換上S所屬的代銷公司。由於我在外商銀行房貸部門擔任資深主管的朋友K跟S是長期配合的合作夥伴,為了幫S捧捧人氣, K找我一起去參觀建案。

「歡迎你,子房先生。」S客氣地說,K馬上拍拍她肩膀:「不用太客套啦,自己人來看看有什麼可以幫忙的。」

S看看四周沒有其他人,嘆了一口氣說:「坦白說,你們是我今天第一個客戶耶。」據說幾天前S的好多位熟客戶都來看過了,卻沒有一個出手甚至出價。

「建商價格太硬了吧?」我說。「加上大坪數高總價,區位又沒有很好,不曉得建商當初企畫打算賣給誰。」

「賣給打算返鄉置產的台商呀!」S說;「我前幾個案場真的有好多台商下訂買豪宅,可是不曉得怎麼一回事,最近這些大咖客戶都消失了。」

「當初許多返鄉置產的台商,是因為政府在98年初把遺產稅從50%調降到10%,促使許多資金回流。但是經過快四年的時間,該置產的也都買得差不多了。」我說。「現在得具有收藏價值的豪宅才比較可以打動這些高端客戶,你這個案子區位及設計似乎還沒有到獨一無二的收藏水準,所以有些難度喔。」

「而且,現在他們的錢也進不來啊!」長期幫富商處理房貸事宜的K說,「最近客戶買房資金來源都被查稅,看看有沒有隱藏海外所得,我好幾個客戶都被國稅局嚇到了,索性乾脆都不出手。」

我接著說:「加上呀,台北豪宅有些貴到讓這些長期遊走海外的富商們下不了手。以總價兩三億來說,在台北買豪宅大樓一層樓,在美國高級社區可以買豪華別墅,到歐洲甚至可以買酒莊古堡了。」

「喂!被你們這樣說,我覺得好像該換工作了。」S吐舌頭說。叮!華麗的電梯門打開了,我踩進這電梯大小的空間,想想以一般上班族薪水得要用至少五年以上不吃不喝才有機會換得這樣大小的立足面積,貧富差距實在是太大了。

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到底返鄉置產台商到哪去了?這是許多豪宅建商及代銷業者的疑問。

答案是,他們還在;但是有兩個因素促使他們停手了。

因素一:貸款成數降,現金來源得曝光

自從央行公布豪宅房貸不得逾六成的規定,許多專門做富商房貸的銀行部門業績驟降。因為,以往由於這些富商的信用紀錄及還款能力相當好,因此銀行都積極爭取讓這些富商客戶貸更多的錢,給予最優惠的利率條件與最高額的貸款成數,所以這些富商即使大部分資產都在海外,在台灣資產有限,仍然可以借到很多錢來買豪宅,下手不手軟。

然而,自從豪宅房貸成數降至六成,富商們得自備四成現金。區區幾千萬對這些富商來說雖不是問題,但是要他們把資金從海外轉進來,就會碰到要解釋現金來源的問題,國稅局就會盯上是否有漏報境外所得的情事。

由於目前世界各國都缺錢,債務危機擴大的美國也在追查這些擁有綠卡的富商境外所得。所以擅長稅務規劃的富商們,一旦資金來源曝光,就恐怕有被追境外所得稅甚至雙重課稅的風險。許多台商在海外有數十億的公司與個人資產,但是在台灣只有資本額一千萬的分公司,所以繳稅有限。

但是,為了買房匯入大量資金,就會有說明現金來源的問題。這些富商們為了保持低調避免被追稅,乾脆就縮手不買了。這大概是政府當初降低豪宅房貸成數始料未及的結果,比起頗受爭議的奢侈稅政策,至少有限縮豪宅買氣十倍以上的效果。

因素二:在台灣買房的機會成本偏高

隨著房價的節節升高,少了銀行的大量融資支持,富商們就要認真思考,把資金配置在台北是否是最好的選擇。根據Global Property Guide的研究,台北的房地產收益評等已經敬陪末座。不管是考量偏低的租金收益,或者是後續房價是否續漲的疑慮,在台北買豪宅的誘因似乎不大。

在美國英國買套房公寓,可以兼顧子女未來就學需求;在日本買公寓華廈,可以獲得穩定的資金收益;在馬來西亞買酒店式公寓,可以享受長期經濟起飛的資本利得。到越南買房子,可以作為台商設廠布點的前哨站。

當這些返鄉置產台商遊走全世界,回到台北以後,到底有什麼誘因讓他們願意掏自己的錢,冒著境外所得曝光的風險,買一棟總價數億的豪宅?

只要找到了這個誘因,應該就能解決大多數豪宅建商及代銷業者的疑問了。



還在守著大坪數豪宅空屋,巴望獲得返鄉台商青睞的建商們,除非對上述兩大因素有解,不然還是建議快快變更設計,造福真正有需求的首購族群吧!

 

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