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簡單六張圖解析2014年房市投資


紅色子房語錄:自住歡喜就好,投資注意風險。


上週紅色子房應邀在CCIM年度論壇大會,對現場超過900位房地產界菁英發表 CCIM房市預測簡報,有些讀者也已從各大報紙媒體報導知道紅色子房表達的訊息。其實這簡報研究內容是我與八位CCIM專家,包含銀行、教授、投資經理人、估價師、商仲等花了一個月共同討論出來的,因此紅色子房整理出以下最精要的六張簡報,分享給大家。

因應大會主題,我們主要研究美國QE退場對房市的影響,相信許多讀者已經在紅色子房先前文章QE3退場 影響房市的兩個效應知道,QE 退場造成的利率變動才是影響房市的關鍵。以下是CCIM研究小組對QE退場的看法:



依我們看,QE退場條件其實頗高,因此短期內退場的機率不大,但是由於我們往往一項房地產投資就超過三年,所以仍必須注意未來有可能產生「不動產投資負槓桿」情形。



所謂不動產投資負槓桿,就是該物件的每年租金收益率(比如說2.5% Yield),低於借款利率(比如是3% interest rate),就會造成「借越多越不利」的情形。

但是,依據我們對歷年來利率的觀察,即使受QE退場影響,預估利率也會採漸進式調整。



一般銀行會依據「指數型房貸指標利率」再加上約1%為正常房貸利率,並根據物件標的及借款人還款能力進行調整,若依上圖來看,目前正常房貸利率約落在2.37%左右。短期內為了避免產生前述負槓桿效應,建議讀者找投資標的,年收益率至少要3%以上。

除了利率因素以外,影響房市還有以下政策因素:



單純從房地產來看,「陸客自由行每日開放人數」及「簽署服貿協議」都有機會增加地產需求,因此從CCIM看來是較正面的影響。而對壽險業影響甚鉅的「金管會金八條」、「實價課稅」及「奢侈稅」則是對市場活絡有比較抑制的作用。

因此,綜合考量上述因素,CCIM協會對將近100位平均年資超過10年的CCIM專家及候選人進行問卷調查,結果如下表:





各位讀者發現了嗎?綜合整理結論如下:。



 

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