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「建商搶照潮」會促使房價下跌嗎?


紅色子房語錄:上有政策,下有對策。

11月初,許多媒體曾針對營建署所公布未來「容積獎勵全面設限」的修法政策進行大篇幅報導,學者專家們斷言已高價購地的建商,為了避免容積獎勵無法使用,一定會搶申請建照,這兩年將出現大量搶照潮,促使房屋供給量大增。在預期供過於求的情況下,房價有機會下跌。

真的會這樣嗎?

建商面對這樣利益縮減的危機,從民國86年「全面實施容積率」時代後的經驗,可知道建商們會分三種來面對。

一般理論來說,以新成屋為例,建商在蓋房子時,要將建築圖說掛號審議並取得「建造執照」再辦「開工」。等完工後取得「使用執照」,新成屋出售的時候才會有「價格」。

舉例來說,我們生病看醫生,要「掛號」、「看病」、「吃藥」才會出現「療效」;從建商蓋房子來看,也是要「掛建照」、「開工」、「完工取得使用執照」才會出現「價格」。因此面對「容積獎勵全面設限」的政策,我用病人行為來形容這三種建商的作為有:

第一種:立即掛號就醫痊癒型的建商

許多小建商其實囤地不多,手上一兩個建案坦白說在民國104年7月以前一定可以「消化」完畢,接著就繼續跟新的地主們談合建及都市更新。主推案在雙北市的小建商們,除了持續以精工堆砌出手上賣相不錯的小建案外,「確定容積獎勵上限」這件事反而更有助於他們與地主談條件,因為「確認未來可建容積上限」將讓地主對建商可能賺多少錢都清清楚楚,剩下就是讓地主選哪家建商願意讓利更多,哪家建商品牌有助於提高賣價讓地主賺錢。

這樣房價會跌嗎?未必,因為小型品牌建商會更堅持他們價格,以免地主拿走大部分的利益。


第二種:掛號看病轉診不吃藥型的建商

根據監察委員調查,民國86年全面實施容積率前,的確有一波「搶照」風潮,建商們趕著「掛號」申請建造執照,以適用舊有較高的容積率。

但依據內政部營建署統計,從86年全面實施容積率前所核發的建造執照,已申報開工但至今實際未開發共163件,其中有10案是核發建造執照超過20年以上。這就是所謂「帶照養地」。

這些建商們「帶照養地」,在工程上持續配合政策辦理變更設計或展延工期,最後在適當時機轉賣給其他建商獲利。由於這種帶有建造執照的土地,仍保有最大容積率以及可建築樓地板面積,因此開發商通常有意願以較高價格買進這類「帶照土地」。

這些「帶照養地」的案子,雖會適時「搶照」卻不會「搶賣」,因為未來有可能轉手他人,自然也不會有推案量出現,進而影響市場價格。


第三種:直接跟醫院院長談條件的建商

這個醫院院長就是政府,而且其實已經發生了。

讀者們可以參考內政部營建署今年5月2日及11月6日所發布的公告,有什麼不一樣?



半年後......



沒錯! 原實施日期從今年7月1日,調整到明年103年1月1日,又延後到後年104年7月1日,表示已經有高層去關心啦。

至於104年7月1日全面實施的這個日期,由於目前只是都市計劃法台灣省施行細則的規定,其他法律位階平行的各直轄市自治條例是否能如期配合修法還得觀望,說不定屆時還會再往後延呢! (到時會不會有建商發現,這陣子根本就白搶了)

「搶照潮」的建商會促使房價下跌嗎?

嗯,短期不會,紅色子房認為「搶換現金潮」的建商才會促使房價下跌。

那麼要怎樣讓建商釋出房價善意,願意從市場搶換現金回來?

答案其實在於融資銀行對建商的態度。

怎麼做?問央行總裁就知道。

 

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