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答覆讀者提問:台灣房市不可能像美國一樣崩盤嗎?


紅色子房語錄:有請重量級人士發言。


上週紅色子房公佈Robert的提問,主要議題是「因為台灣沒有像美國這樣的forsake拋棄權,所以房價就不可能像美國一樣大跌?」紅色子房特別請教任職公股銀行高層的留美CCIM同學:黃榮賜博士,作出以下回應。

以下是黃榮賜博士的回信:


子房兄

基本上這是美國和台灣房貸實務上的差異問題。

台灣比較嚴謹,美國財務槓桿比較高,所以美國發生次貸風暴,而台灣沒有。

幾年前台灣發生卡債問題,到現在都還在嚐苦果,但民國84年我第一次在美國進修時,美國就已發生卡債風暴。

而因為過度放任市場造成了卡債與次貸風暴,所以美國選擇重新強調政府干預市場的企圖,以避免再次失控的可能。

這都是財產權理論的範籌,在極度放任市場與極度政府介入干預兩個極端之間,美國與歐盟似乎選擇向右。

不管forsake定義與實務運作方式如何,其實抵押權(mortgage)的效果在台灣與美國都是一樣的,也就是說不繳息(超過半年)銀行就會拍賣你的房子。

接下來就是到底什麼情況會讓貸款人開始考慮不繳息?

利率上漲至無法負擔利息與房價下跌至貸款餘額以下,當然是兩個最主要原因。

以上這兩種情況在美國比較容易發生。

因為,首先美國人大都是靠舉債渡日(不太儲蓄),利率上漲馬上就繳不起。

其次,美國的房貸比較浮濫,大部分超貸,尤其是所謂次級房貸。

這是因為美國的房貸服務機構(仲介)已像雜貨店一樣到處都有。

只要走進去讓agent從電腦search一下,馬上就有貸款(當然是高利率),而該貸款債權也馬上被賣掉等候包裝成MBS出售(證券化)。

所以金融風暴起於次級房貸 (繳息能力差,貸款成數高),並透過財務金融包裝成各項商品在國際間流竄,以致造成金融風暴。

另外要說明的是,台灣並沒有次級房貸,幾乎都是優級的,台灣人也都有儲蓄且財務操作保守,加上政府介入市場本來就很深,所以不會有金融風暴。

美國的貸款分概要可分A、B、C及次級,只要把他想成是成績單上的A+到D就可以知道貸款水準,而二房(FANNIE MAE與 FRADI MAC)會購入的房貸抵押權等級比較佳,必須符合其所定標準,買入後等著包成MBS出售;不符二房條件的房貸也有人買,也包成證券化商品 (MBS),因為利潤較高,所以投資人喜歡買,所以金融風暴就中標。





台灣基本上都是優質的房貸,再怎麼樣也不會比美國誇張。

接下來談假設性的問題,就是「房價下跌以後貸款人會不會丟給銀行」的問題。

基本上很簡單,分自住和投資(機)兩種來看:

對買來自住的人影響不大,因為房子是要住的,除非是真的繳不起貸款走投無路了 (有的人已買來住了幾十年,歷經房價上沖下洗,也沒有影響)。

而且有些人是信用至上的,絕不違約,況銀行的信用貸款也不是都不會還。

對投資客而言,已失去投資的誘因,大舉拋售加上銀行法拍又加速房價跌幅,雪上加霜。有時候先讓銀行拍賣,可以想辦法(與銀行談判)再利用人頭便宜買回來,很多人都有這經驗。

「房價下跌」與「是否決定違約」不是絕對的,要看利率的調幅(負擔能力)與房價的跌幅的情況,負擔能力與所得也有關,說不定明年起GDP大幅成長,所得增加,利率又緩升,解決了負擔能力問題。

房價是否跌超過2成(因為房貸上限是8成),也是變數,近年銀行也已經從縮減寬限期來降低風險,貸放1-3年後即可開始還本,降低餘額成數。

我認為也不能忽略政府與民間不斷拿來當題材的公共建設議題:

捷運是蓋不完的,生活環境的便利性與建物本身的條件改善都是前所未有的。如果各種條件都在改善,而房價卻在下跌,那除非SARS又來了。

我認為政府只要控制住地價就可以控制不斷攀升的房價問題,因為政府以往不斷標地不斷推高地價,才造成建商不得不包裝與推高房價。

回到正題:

我認為(1)美國人過度舉債 (2) 美國銀行放款太浮濫 (4)美國利率政策 (4)美國的證券化實務 是造成美國房貸危機的主因,與有沒有FORSAKE拋棄權倒不見得有關係。

台灣基本上沒有上述美國的那些問題,如果利率控制緩升(解決負擔能力問題),房價跌幅不超過2成(解決金融系統問題),我認為不會出現像美國一樣的情況。 而這兩個問題,我認為台灣以往都已有處理經驗,且央行會一樣積極如此操作。

榮賜



比起美國,台灣民眾對於貸款的態度更為謹慎,我們政府管制也更嚴格,所以倘若將台灣這些房貸包裝成金融商品,幾乎都是優級的。這樣「優級」的房貸管制,央行怎可能輕易讓它崩盤?

可惜的是,住宅房價的上漲來自於沒有受銀行審核影響的「紅單炒房」,房價的下跌卻有銀行層層把關守著。

除非整體經濟崩盤,房價「易漲難跌」的情勢,恐怕成了台灣的宿命。

 

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