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從六大都會區30年以上老屋行情看房價下跌空間



紅色子房語錄:地價不跌,房價下跌有限。

跑車疾駛在台中74號快速道路上,高架道路兩旁閃過一棟棟新建中的住宅大樓,好友J是中部某建商第二代,一邊握著方向盤享受低吼的引擎震撼,一邊如數家珍地跟我分享中部建商的近期發展與各家推案特色。

「最近台中市重劃區的抵費地大量標售,台中市政府屢屢創高價標出。雖說市政府大賺,但土地價格越來越高,叫建商怎麼可能調降房價?」J抱怨說。我笑而不答,這其實就是政府打房存在的矛盾。

J接著說:「上次去逢甲商圈,為了整合基地,跟地主買了兩戶屋齡 30年以上的老公寓,居然每坪還要價三十多萬,幾乎跟台中某些地區新成屋價格一樣,更是誇張。」

「是因為那邊土地太貴了。」我說。

「如果土地太貴,造成連30年的老屋都降價有限,這跟建商黑不黑心,沒有什麼關係吧?」J幽幽地說。


曾經閱讀過紅色子房房價的組成基礎一文的朋友,就知道房價的組成,是包含「土地價格」與「建物價格」。土地價格會變化,建物價格正常是依結構材質逐年折舊,越來越低。因此,超過30年的老屋,其建物價格成分佔其實際價格的比例,貢獻度大概不超過10%。也就是說,如果30年老屋的房價單價還是很高,在建物殘值極低的情況下,背後意義就是它的土地持分價格太高了。

從這邊也可以觀察分析出,如果地價不跌,房價下跌的可能空間。

因此,紅色子房用Yam房價網 http://price.yam.com 的Google分析工具,挑選六大都會的熱門交易地區,依照實價登錄資料,篩選屋齡在30年以上的住宅類「大樓、公寓、華夏、套房」,顯示出的房價單價分佈如下。


台北市 中山區


台北市中山區是近兩年的交易熱區冠軍,分析其區內的30年屋齡老屋,普遍看來平均都還有五、六字頭的水準。由此推算屋齡在10、20年以內的房子,倘若地價不跌,房價再怎麼調整降價,價格是不是還有七字頭以上的支撐力呢?


新北市 中和區


許多朋友喜歡住在中和,過了一座橋就能享受臺北市的生活,其歷史悠久的發展機能也較板橋、新莊、淡水等地成熟許多。若分析中和區的30年老屋,普遍看來平均還有四、五字頭的水準。那麼,比較新北市週邊新興發展地區,屋齡在10、20年以內的房子,房價有可能跌到哪裡去呢?


桃園縣 桃園市


桃園市算是桃園縣的高價區域,近年從雙北市來移居到桃園的民眾越來越多。簡單分析桃園市的30年老屋,普遍大概都是落在一字頭的水準。但是這也出現一個訊息:再怎麼便宜的新成屋建案,恐怕都得要二、三字頭起跳了。


台中市 西屯區


台中市熱門的西屯區,坦白說老房子還不算太多,同時台中市遍地有許多期重劃區正如火如荼地新建中,相信願意買30年老屋的人應該不多。但是分析台中市西屯區的30年老屋行情,除非是在兵家必爭的逢甲熱門商圈,普遍也都是落在一字頭的水準。但這也跟桃園一樣出現訊息:再怎麼便宜降價的新成屋建案,恐怕都得要二、三字頭起跳。


台南市 東區


台南市算是六大都會區內,30年老屋出現令人喜悅的個位數行情,同時加上俱歷史文化的城市空間特色,許多人與文創工作者配合改建市區老房子,或者選擇安平、永康等地區陸陸續續發展的透天社區,但由於房價一直相對偏低,評估台南市的房市受到全國市場波動的影響不大,應該沒有太大跌價空間。


高雄市 三民區


高雄市三民區算是發展成熟的區域,30年以上的老屋不少,大概單價都是落在一字頭的水準。因此,也許10年中古屋落在二字頭,新成屋至少三字頭,都可能算是合理價格。

以上的分析,都建立在「地價不跌」的假設下,所推算出可能的房價「地板價」行情。

因為,依照內政部地政司所發佈的全國地價指數趨勢圖,我們都會區的地價走勢仍然是持續成長的。加上各縣市政府持續高價標售地上權、市地重劃抵費地等,(政府也希望標高價格,增加市庫收入),短期內似乎看不出都會區土地跌價的趨勢。



如果有一天,地價真的反轉崩跌了,是否會落入像日本一樣,從平成2年(西元1990年)起地價持續下跌,即使GDP持續努力維持水準,但過了二十年,地價走勢才出現觸底反彈的契機?




這樣的結果,應該也不是大家所樂見的。


隨著升息疑慮及房價所得比創新高,許多買家都認為今年房市已經出現「屋頂價」,也有許多學者專家鼓勵買方用力「砍價」。

但是即使「砍」到見骨,依照市場機制,還是會出現所謂的「地板價」。

從建物殘值最低的30年以上老屋實價登錄行情,逐步向上比較,也許可以看出端倪。

還想要有降價空間?下一步關鍵就在於「地價」走勢。

至於政府願不願意讓土地跌價,問問財政部國產署、各縣市財政局就知道。

 

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