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「搬遷市政府」是個好政見還是餿主意?



紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2014年 5月號

為了年底市長選舉,國民黨連勝文競選團隊公佈了「新視野計劃」,以「復興西區,升級東區」為主軸,打算把市政府從東區搬到西區,作為他所謂「新世代創造新時代」的構想。剛好紅色子房在兩個區域都擔任過大型地產開發個案的法人投標顧問,所以對於兩區域商業地產投資開發市場還頗有心得。儘管網路上對此計劃口水戰不斷,但紅色子房想從專業角度客觀辯證,到底「搬遷市政府」是個好政見還是餿主意?

首先可以探討的是,國內外有沒有搬遷市政府機關,進而帶動區域發展的成功案例呢?

連團隊提出的日本東京都廳案例,是指1990年完工,位在西新宿由建築大師丹下健三設計的東京都廳舍(市政府大廈)。但是紅色子房研究,目前高樓大廈林立的西新宿地區,得以整體發展的主因來自於1960年代大型淨水場的遷移,該區空出了大量土地被劃為商業區,因此東京市政府啟動了新宿副都心計劃。然而帶動當地發展第一個開業的先鋒,其實是1971年完工的京王廣場大飯店,之後10年新宿住友大廈、新宿三井大廈等七棟超高層辦公大樓進駐,1980年代再加上凱悅酒店、希爾頓酒店、小田急第一生命大廈等九棟大樓進駐。所以在1991年東京都廳舍進駐前,西新宿已有十數棟摩天辦公大樓、國際品牌飯店、車站旁百貨公司林立。若要說東京都廳舍對於西新宿地區的發展影響,我認為它並不是「領導者」,而只是「追隨者」。

再來看看目前台中七期新市政中心地區,其實第一個帶動七期當地發展的是2000年開業的新光三越百貨。當初以3萬坪營業面積成為全台之最,目前也是新光三越旗下單店營業額最高的記錄保持者。2001年老虎城購物中心加入戰局,以影城為主力店吸引年輕族群。之後10年幾棟豪宅大樓陸續開發完成,短期養地的空地也租給了汽車旅館、八大行業使用。所以當 2010年台中新市政中心大樓啟用時,該地區週邊發展已經頗具規模。因此,我也認為台中市政府的遷移,對於台中七期發展並不是「領導者」,也只是「追隨者」。

至於目前甫完成的新莊副都心合署辦公大樓,南北兩棟都有一些「不情願」進駐的中央機關員工。看著孤獨的大樓矗立在黃沙紛飛的工地之間,附近進行開發的工程,只有住宅建案,不見商業設施。目前也只看到政府議題帶動的房價發展,不見實質區域發展。雖然現在蓋棺論定還嫌早,但也苦了被當白老鼠的公務員們。

回到台北市,若說西區蕭條,西區其實是目前旅館業百家爭鳴之處,西門町諸多老舊辦公大樓搶著改裝成旅館,紅色子房也發現大量國外自由行旅客,偏好體驗西門町的文化個性旅店。去年更有新加坡外資砸近25億買下西區中華路、忠孝西路口商業地,擬蓋五星級觀光飯店,換算每坪成交價1147.5萬,刷新全台最貴「地王」記錄。紅色子房認為,想帶動西區發展復興,其實不需要市政府的進駐,應該引進更多大型國際旅館,才能夠複製東京西新宿的成功。

而東區遷府會帶來什麼效益呢?若說擴張財源,信義計劃區已有A25地上權案,底價下修至216億雖暫時流標,但加上去年南山人壽以268.88億標下世貿二館地上權,市政府在信義計劃區總計將進賬數百億。若是加上目前世貿一館在南港展覽二館完工後即將自信義計劃區退場的可能性,想再蓋商業設施其實不缺市政府這塊地。只是紅色子房參與幾家大型建商的商業地產開發顧問,看著東區百貨商場一家家開,招來招去的店家品牌仍然有限。拜託哪有那麼多ZARA,GAP,UNIQLO可以開?若是改做旅館嘛,以地上權超高租金來看,房價恐怕得衝到住一個晚上兩萬元以上才能賺錢。台北市東區的商業設施地上權開發招商,得麻煩市政府決策高層及都市計劃委員們,多多接觸市場,了解一下市場的脈動。

其實我認為台北市最重要的城市議題,仍然是大家不敢碰的議題:「都市更新」。

紅色子房敬重的地產前輩,張金鶚副市長,勇敢跳入解決都市更新的泥沼,在文林苑都更事件與都更違憲議題裏折衝這一年多來,也算做出了不少貢獻。城市發展需要遠見,但也可能會得罪選民,特別是「都市更新」這個燙手山芋。

其實,只要看臺北許多白領精英棲身在30年屋齡的鐵窗老公寓,車輛從小孩遊戲的巷口呼嘯而過,外地來臺北工作築夢的年輕人窩在頂樓加蓋的鐵皮屋裏。就覺得這個城市空間似乎離「幸福城市」還有段距離。而隨著國際都市再生思潮的的反省,如何在「社會公平」、「環境生態」、「經濟發展」三個面向平衡進行「永續都市更新」,這就考驗未來執政團隊的智慧與執行力了。


以上雖有批評,但在連勝文團隊的政見裡,紅色子房倒是欣賞他提到「成功不必我在,功成其中有我」的氣魄;畢竟城市發展是一個長期政策,往往現在剪彩的成功果實,來自於前幾任市長的決策政績。

然而,若要論城市發展與房地產政策,比起一個搬遷市政府帶動西區發展的小議題,想當一個偉大的市長,似乎應該還有更多重要的事情要做呢!

 

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