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風格地產 讓城市更加分


紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2014年 6月號

在信義區的巷內,紅色子房與同事路過一幢幢老舊住宅,突然看到一戶車庫開放出它的庭院,鋪上深紅的木地板,搭配陽傘座椅的休憩空間。立在地上的小黑板,寫繪著手工咖啡的插畫。我們走進去瞧瞧,原來是一家廣告工作室附設的咖啡店。老闆夫婦很熱情,丈夫是廣告片導演,太太是日系商品設計師,共同打造了這間具有日系精緻雜貨店風格的咖啡店。

雖然這種咖啡店的營業額與收益,比不上連鎖品牌咖啡店。但是這種「空間風格」的感染力,對於區域房地產有正面加分作用。

臺北都市有很大比例的老舊房子,但臺北的可愛,就在於它常常「柳暗花明又一村」,在意想不到的地方出現驚喜

當政府努力打擊「非自用住宅」的同時,紅色子房針對手上握有多戶房子的人們,很想推薦一件利人又利己的事:如果不想賣房子,試試打造有租金收益的「風格地產」。

風格地產(Stylish Property)是一個新名詞,我對它的定義是:能夠創造空間風格的房地產。它可以是有特色的餐廳或咖啡店,閣樓私人廚房,社區講座書店,接待外國朋友的背包客棧,或者歡迎創意人才交流的Co-Working Space(共用工作空間)。

群聚的風格地產,自然也會形成一種特色商圈。比如台北市忠孝敦化商圈巷內個性商店群、捷運中山站週邊的設計師特區、台中美術館綠園道餐廳街、公益路旗艦餐廳區、台南海安路藝術街坊等等,都是自然發展出來的,也塑造出當地文化風格特色。

談「風格地產」當然首推「誠品」,最好的改善環境案例就是「台中勤美誠品綠園道」。

在1999年原本位處現址的大廣三百貨遭到法院查封,這棟「停車場多目標使用」的鐵皮大樓,有一陣子成為當地的嫌惡設施。2005年勤美集團以17億取得這棟大樓產權,與誠品集團、知名設計師合作精心改造,在2008年具有3層樓高植生牆的「勤美誠品綠園道」開幕,馬上成為該區的亮點。

聰明的勤美集團,陸續改造週邊土地推出美學空間、美術館等等,去年更啟動五星級飯店興建計劃,為自己的豪宅建案鋪路,結果週邊諸如興富發百達馥麗等住宅大樓房價跟著水漲船高。而去年九月,勤美集團更是將「勤美誠品綠園道」以售後回租方式,用將近49億價格賣給南山人壽,優先獲利了結。

因此可知,搞「風格」的確可以在房地產賺錢。

讀者雖然不像投資法人可以大尺度的收購不良資產進行改造,但也可以學習風格地產的投資精神,將原本閒置的地產空間,注入具有特色風格的硬體與軟體。

硬體方面,選擇一個好的設計師當然是不二法門。不過,紅色子房也曾經看過素人藝術工作者,用撿舊傢俱、單純抹水泥的便宜方式,創造出很有特色的空間。打造風格地產不一定要花大錢,畢竟「審美觀」這種東西是相當多元的。

軟體方面也相當重要,創造出讓大家喜歡持續過來的生活氛圍,就是風格地產的決勝關鍵。許多政府文化設施的開發失敗,就是因為只有看到硬體,卻沒有好好規劃軟體經營,變成了高級蚊子館。以誠品為例,誠品開放出優質書店空間,讓許多人「免費」在裏面優雅地看書泡一個下午,甚至還提供免費的文化講座,乍看是個賠錢生意。然而其實藉由這樣的集客力與認同感,消費者看書後又到誠品商場消費,雖然書店不賺錢,但商場可以賺大錢。

從上面例子,大家弄清楚「風格地產」的投資手法了嗎?如果你手上有相連三棟店鋪,好好改造其中一棟成為「風格地產」,讓這家店成為具有集客力的不動產,暫時不賺錢也沒有關係。如果做得成功,很快其他兩間店鋪會有相同優質租戶出現,想一起改造空間與你做鄰居。一旦區域「風格規模」成型,相信三棟店鋪的價值就會跟著水漲船高,並且成為在地最高行情創造者。

但如果只有一間店呢?沒關係,為了促進成功機率,讓單一的物件可以達到最好收益,建議這樣的房東也可以選擇「讓利」給專業的經營者,你出房屋與資金,他出Knowhow與人力,讓雙方達到共利的關係。若資金有限,也可以考慮邀請朋友投資入股,讓大家共同創造好玩而且具有收益的風格空間。因為對一般投資人來說,比起買股票與基金,搞「風格地產」似乎更是一種有趣而且讓生活有意義的賺錢方式。


今年房市多空交戰,買氣停滯,觀望氣氛濃。如果此時買預售屋、都更屋投資都已不是時機,大家何不換換口味,拿出手邊的餘屋或閒錢,試試當個有型的「風格地產投資家」吧!

畢竟打造一個風格城市,我們需要更多的風格地產。

 

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