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打房政策 兩岸三地大評比


紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2014年 11月號

因應好友K董的邀請,到艾美酒店參加「2014兩岸三地房地產市場健全發展高峰論壇」活動。在華麗的大廳裏,換了一堆董、總、主席、領導的名片後,我原本以為又是場政商大拜拜,直到熟悉的都市計劃學界林建元教授登台主持,中國及香港房地產學者專家陸續分享打房政策的果效,開始覺得這論壇有意思了。

與會的中國房地產學者,中國大陸住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹,分享中國目前已經停止大城市繼續往外擴張開發計劃,以往對外四環、五環、六環方式擴長已成為絕響,改適當疏散轉移大城市的經濟功能和其他功能到其他城鎮,同時增強城市群內中小城鎮集聚經濟、人口的能力。

以中國的京津冀、長三角、珠三角三大城市群為例,2.8%的國土面積集聚了全國18%的人口,創造了36%的國內生産總值,但現在也面臨生態環境壓力和逐漸加大的國際競爭壓力,需要調整優化轉型升級。因此,兼顧人本發展與生態平衡的「新型城鎮化」政策,已成為中國房地產發展的新主軸。

值得一提的是,過去中國一線城市標售精華土地帶動房價大漲,二三線城市土地因為便宜就蓋了一堆「新城」反成為「鬼城」的情況,將因為「新型城鎮化」政策,政府透過發債方式,將土地開發主權回歸到政府基金去主導,進一步改善房地產供需失衡的市場。

而參與論壇的香港與談代表,則是香港房地產協會副會長馮志堅,來台時正逢「佔中運動」剛起步。他苦笑說面對香港市區高漲房價,他自己早已搬遷至大嶼山郊區居住,還好離機場近,沒有受到交通影響,順利上飛機來台。

對於香港近年房價暴漲,金融背景的他,認為主因來自全球金融海嘯後的貨幣供給過濫,儲蓄民眾憂心通貨膨脹,進而把資金投入房市,刺激投資保值性需求,房價愈炒愈高,一般民眾購屋愈來愈難。因此,「安居」成為香港房地產政策的重要議題。

香港的打房是從稅制著手,有額外印花稅(SSD),加上可稱為Double SD的第二間房雙倍印花稅 ,以及由買家負擔的印花稅(BSD),三稅齊下,被稱為「 3D立體辣招 」,全方位大打壓房市。實施數年以來的結果,交易量幾乎窒息,但是房價並無明顯下跌,中古屋房價更是背道而馳上漲。馮先生認為,香港土地資源有限,辣招只是「以強力壓彈簧」。在民眾有自住的剛性需求下,逼使房價抗跌,倘若將來「減辣」、「去辣」時,房價反彈將更厲害。

依我的看法,當兩岸三地都在打房,先天環境與政府處理格局都有所不同。

中國政府先天條件是「有錢有地」,新政策選擇保留尚未開發的城市外圍地區,著重都市更新改善各城鎮新農民工的居住環境,將大城市與新興城鎮的開發權掌握在政府手中,同時在各小型市鎮創造更多產業工作機會。房價政策方面,除一線城市外,其他城市的限購令幾乎都開始鬆綁,尊重市場選擇。

香港政府先天條件是「有錢沒地」,身處在亞洲金融重鎮,即使有超高容積的高層大樓開發,也擋不了持續成長的人口基本住房需求,在供給嚴重無法滿足需求的情況下,即使有稅制上的「辣招」,也無法有效降低房價。

台灣政府先天條件是「有地沒錢」,都市更新牛步化的結果,城市選擇不斷向外擴張。在政府沒錢的情況下,搞市地重劃成為政府的開發賺錢管道。一個個畫大餅的擴大都市計劃、新興科學園區計劃,夜晚燈火通明的重劃區街道,卻只見零星矗立的大樓。但是,政府重劃區抵費地的標售,又不斷抬高土地價格,在土地原料及營建成本不斷成長的情況下,如何期待房價有可能降低多少呢?

政府沒錢,有執政官員學香港只想抽更多稅,卻忘記我們的資本實力可沒有香港雄厚。股市證所稅制度趕走了大戶,股票分紅費用化制度趕走了高科技人才,二代健保制度趕走了優秀醫生,所得稅提高制度趕走了富商。奢侈稅與實價課稅趕走了房地產買氣,房價卻仍沒有明顯下降,又重蹈香港辣招失敗的覆轍。


凡事都有因果關係,當富有的投資者與好人才都漸漸離開台灣,只剩黑心企業不斷想著旁門左道降低成本獲利。當劣幣不斷驅逐良幣,如何留下優質企業提高人民薪資所得,拉近房價與所得的差距?

政府如今唯有設計更好的機制讓人民與企業致富,國家才會致富。讓國家致富,國家才有錢主導房地產市場,更有能力照顧無力買房的族群。

「只想見利抽稅,不思健全發展」是殺雞取卵的短視思維。如果這樣就想打房成功,執政者的智慧與格局,著實令人擔憂呀!  

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