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捷運線利空出盡 期待下個景氣復甦


紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2014年 12月號

十一月份的大事,眾所期盼的松山線,終於通車了。

有業者統計,松山線中的南京復興站、台北小巨蛋站及南京三民站三站,沿線住宅房價一年內漲幅已逾一成。

捷運帶動房價成長,這在台北市早就不是新鮮事,也是人人皆知房地產投資置產硬道理。只是,此次松山線的通車,台北市邁入「五線暢通,多點轉乘」的新時代,剛好面對房市盤整期,會不會有什麼不一樣的發展呢?

「奇怪,原本上班時間客滿的捷運車廂,現在居然有位子坐了。」家住士林,天天搭乘捷運信義線來台北101上班的同事C,很驚喜地告訴我松山線通車之後,信義線搭乘人流分散的現象。

算算台北捷運營運路網長度已近130公里,總計116個車站,預估每日平均載客人數將達到200萬人次。雖然說沿著捷運站買房置產是不變的道理,但是上百個捷運生活圈,是不是已經足夠滿足居住人口的期待呢?

就像當某國外知名甜甜圈店剛在台灣開幕的時候,會吸引許多喜愛甜甜圈的粉絲購買,造成大量的排隊風潮。許多經過的民眾看到大排長龍的餐飲店,通常也會好奇嚐鮮,一同加入排隊購買的行列,促成甜甜圈營業額大好。但是,一旦該甜甜圈店越開越多家,但喜愛甜甜圈的粉絲數量增長有限,各店的排隊風潮就會散去,回歸到正常的營業情況。少了顧客排隊爭購的風潮,為了維持甜甜圈的銷售量,就會開始進行各式各樣的降價促銷手段。

同理來看,「捷運站成長數」與「人口成長率」這兩個發展線,會不會隨著捷運站分佈量越來越多,而達到某程度的交會平衡?也就是說,住家附近有沒有捷運這件事情,對房價影響的敏感度,有沒有可能越來越低?

其實在台灣其他城市,這樣的現象早就發生。

舉例來說,高雄市人口呈現負成長現象,因此即使有便捷的紅橘兩線,以及環狀輕軌計畫施工中,帶動房價的力量仍然有限。依據實價登錄的資料,高雄市的住宅市場,住宅大樓類平均房價仍在1字頭。同時思考南部人的居住偏好,仍以「透天厝」為主,家家戶戶有停車空間。路程短就騎機車,路程稍長就開車,停車也不會是大問題。所以,在高雄賣房子,賣無敵海景跟萬坪美術公園景觀,可能比捷運輕軌更有話題。

台中市的快捷公車BRT,跨接了台灣大道。但是,台灣大道沿線多為商業辦公大樓,住宅人口聚集量偏低。因此,快捷公車BRT的開通,坦白說對房價的挹注並不大。因為,在台中房價支撐的力量不是交通,而是舒適的綠園道公園,加上眾多美食餐廳的好生活圈。

回到台北市的生活,在快節奏的都會裡,用最有效率且最優雅的方式移動,仍一直是台北都會區居民最嚮往的行動方式。坐捷運,不用坐計程車聽司機講政治,不用開車尋找市區一位難求的車位,不用騎機車擔心安全帽壓壞髮型,不用在烏煙瘴氣的公車亭等候人擠人的沙丁魚公車。

所以逐捷運而居,向來是「台北居」最主要的賣點。政府一年開通一條線,光捷運信義線及松山線,估算下來每蓋一公里捷運,投入成本大約是42億。如此花大錢蓋捷運,要房價地價不漲也難。但買房民眾不管是「自用需求」還是「投資需求」,這種需求量隨著房地產面臨景氣循環,以及房價所得比過高的情形,已然出現需求瓶頸。而且,政府面對「漲價歸公」這件事情,要將政府投入建設成本造成的漲價利益,要求以稅收方式合理回饋獲利給政府,已著手研擬房地合一稅制以及稅基的正常化。

談完需求面,再來看看供給面。松山線通車以後,台北市下一個捷運漲價議題,除了甫動工的萬大線,剩下就是對汐止民生線的期待吧!

但是,若以台北市捷運工程局顯示的各線捷運完工時程來看,如果通車完工算是「大學畢業」,那麼萬大線應該還在「考高中」,汐止民生線應該還在「上小學」吧!

再從房市景氣循環來看,從2003年SARS起的這十年是一個景氣循環,面對房市盤整甚至降價潮,汐止民生線的效應,初步研判應該是屬於下一個景氣循環的事情。


當短期內台北市的捷運題材利空出盡,現在還有可能跟著捷運站置產,閉眼睛買都漲價嗎?

坦白說,如今的房市,就像遊樂園裡等待搭乘雲霄飛車出發的心情,告別華麗輕鬆增值獲利的旋轉木馬,皮繃緊,握好把手繫好安全帶,謹慎小心不要飛出軌道外。
 

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