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台灣房市冷 前進東京當房東


紅色子房專文,刊登於 好房HouseFun 雜誌 2015年 1、2月聯刊號

甫結束的CCIM不動產投資師協會年度論壇,與會專家對於政府持續壓抑房市、製造貧富對立的政策措施搖頭,紛紛建議將資金投資海外。紅色子房身為CCIM市場研究發展委員會主委,主導CCIM專家問卷調查,統計結果顯示土地、旅館、海外投資為2015年的投資首選。

而講到海外投資,票選第一名的國家,竟然是日本。

「日本許多年輕人被泡沫經濟嚇到過,不敢買房子,但願意租房子並享受生活樂趣,這就是台灣人買房穩定收租的機會。」長期在日本發展,紅色子房CCIM不動產投資師同學L社長,告訴我他的觀察。加上台灣人對於日本旅遊的嚮往,以及日本地產投資的興趣,一直是無可救藥的迷戀。

光從日幣匯率變化卻帶動相同投資買房熱潮,就可以看出端倪。日幣漲的時候,許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產,高投報又穩定保值。」;日幣跌的時候,許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產,趁日幣便宜危機入市。」參考某房仲業者資料,該集團進軍東京五年以來,累計總成交量已逾千件,總銷金額逾700億日圓,相當於將近200億台幣,顯示前往東京購屋置產已成為國人海外投資的主要標的。

回想當年1989年到1992年,日經指數從38957點跌到14000點,造成大量帳面資產化為烏有,也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算,泡沫至今也超過二十多年了。

超過二十年的生聚教訓,日本長期做為一個先進國家,加上嚴謹而團結的民族性,儘管偶爾遭逢災變,但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下,向市場注入大量資金,促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長,連帶企業與民眾收入成長,讓日本經濟出現轉機。而根據日本國土交通省的最新研究報告,東京地價也已經止跌反彈,出現上漲的曙光。

紅色子房一直強調,房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說,建物價值是會隨時間折舊的,只有土地價值才會有漲跌。所以說,房價成長的動力在自於土地。如果地價已經開始反彈,表示以往投資日本房市,除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒,似乎已出現破除的跡象。

在台灣,大家熟悉的不動產投資,就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成,土地價值上漲,房價自然也跟著上漲。

隨著迎接東京2020奧運,整個東京市將逐步一步改頭換面,觀察東京房市,目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對房地產發展最近的例子,就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近,北京房價從2003年起一路上漲,根據北京市統計局的調查,2007年末北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」,會不會也出現在2020東京房地產呢?日本東京房地產,會不會像中國北京奧運前,出現一波逐年成長的動能呢?在台灣,光是個「桃園航空城」計劃就可以讓桃園地價翻兩倍,在東京有更國際化的「奧運建設」及預期觀光就業人潮,對於房地產來說,這不就是更大的利多嗎?

看到奧運題材的不只台灣人,2014一年內大量外國資金湧入日本房市,創2008年次貸風暴後最高紀錄。包含中國上海復星集團以68億日圓併購日本IDERA CAPITAL MANAGEMENT不動產投資公司及物業,新加坡政府主權基金以1700億日圓收購東京站前商業設施Pacific Centry Place,美國私募基金黑石集團以1900億日圓收購日本GE住宅不動產事業及物業。大批外國私募基金展現對「安倍經濟學」的信心,從2015年起到2020的東京奧運時期,這五年是否會再造日本的房市榮景呢?

除了房地產投資以外,根據日本觀光廳的調查,台灣人赴日旅遊人數估計,全年已達200萬人次以上。華航、長榮也一條條增開日本航線,連日本香草、樂桃等廉價航空,也持續開闢台日新航線搶客加入戰場。因此,日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一,日系百貨藥妝也是台灣人必敗的購物天堂。

對於房產投資人來說,隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮,投資人找不到適合標的對抗通膨,此時也許轉進「利空出盡」的日本房市,同時搭上日本東京奧運的地產增值列車,趁著日圓貶值,前進日本當房東,賺賺租金再轉入當地購物天堂雪拼,也許可以讓對台灣房市悶太久的投資人,享受另一種「大確幸」。


不過,紅色子房提醒想投資日本房市的朋友,「安倍經濟學」長期對日圓的影響仍是看貶的,所以打算投資日本的朋友,一定要有長期投資,或者資金持續在日本轉投資的準備。不然賺了租金房價,賠了匯差,算算也是白搭。
 

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