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年輕人翻身的利器,就是法拍屋(書摘:六折買房術)


紅色子房語錄:既然買名牌為了便宜不嫌麻煩出國跑Outlet,便宜買房麻煩一點又如何呢?

以下由本書法拍屋達人,寬頻房訊游世一總經理熱情分享:

我常常說,年輕人的翻身利器,就是法拍屋。我連天母的寬頻房訊總公司,都是法拍來的。打個比方,假設有一位A先生,他以每坪40萬元的價位買下新北市60坪的新房子,總價2400萬元;加兩個400萬元的車位給自己跟太太用,再花600萬元裝潢,一共花了3400萬元。

在這種情況下,即使A先生只貸款六成,也得負債2000萬元,於是A先生為了繳房貸變成了屋奴,連中午能吃多少錢的便當都得斤斤計較,要是銀行升息了要繳更多房貸,日子就更難過了。

假設另一位B先生,標下同一地段、同樣坪數的法拍屋,他標得的金額是每坪16萬元,是A先生的四折價,總價只有960萬元,還包括兩個車位與現成的600萬元裝潢。

如果B先生用每坪30萬元的價格轉賣出去,賣價是1800萬元,光是價差就賺了840萬。於是B先生可以拿這840萬去買市中心更好的房子,日子還過得很愜意。所以說,一樣是年輕人,懂不懂得房地產及法拍屋,人生際遇與財富會差很多。

我建議年輕人買房,最好以時間換取空間,比方說宜蘭、基隆、桃園、八里,先找這些地區的法拍屋,以房換房,一定有機會買進台北市的蛋黃區。

年輕人還要知道買房子什麼時候最便宜,基本上景氣不好就是最好的買房時機,比方說股價大跌,就是一個景氣變差的訊號。還有,你房子只能買在相對便宜的價位,這個「相對便宜」會受天氣、國家情勢的影響。

比方說如果你在香港學運期間買,原本一千萬的房子可能九千萬的房子就能買到。或比方說淡水、金山、萬里一帶,建商都會在夏天推建案,因為有陽光、沙灘,很有度假風,但你要買便宜,就要在冬天寒流來的時候去看房子、去議價。如果是林口、新竹,就要趁著起霧、下雨的時候。

危機入市也是撿便宜的好時機,如果你買在高雄氣爆第一排,我敢跟你保證那裡以後絕對不會再發生氣爆。

年輕人的戰場在郊區或中南部,房價通常是10年河東、十年河西,比方說南港,以前只是個偏僻的郊區,現在卻發展得很好,信義區以前也很荒涼啊,如果你買在偏僻的郊區,難保10年、20年後不會變成搶手的黃金地段。

如果你要投資店面,只需要注意三件事:①總價便宜;②租金>利息;③坪效高。

比方說超商好了,我可以跟你說,全台灣坪效最高的黃金店面,絕對不在東區或信義區,而是陽明山上、武陵農場跟墾丁的7-11。如果你要經營旅館,天天客滿的也不是位在市區,而是阿里山、太平山上的旅館。這些地方的旅館不會比101大樓附近的貴,生意反而還比較好。

我經手過的法拍屋不計其數,真要舉例的話,大概10年前,我曾經以每坪14萬的價錢標到一間房子,當時市價大約每坪25萬,所以我是以五折六的價錢標到。

但我決定得太急了,沒有先做好實地勘查,買下後才發現隔壁竟然是停屍間。好險,我們這一行有一句話:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。」後來我以每坪20萬的價格賣給了一個基督徒,買主說他不忌諱這個,所以他用市價八折撿到便宜,我則是賺到14.7%的投資報酬率。除了這種低價屋,我也曾經用一千萬標到豪宅,以三千萬賣掉。我貸到八成,只出了兩百萬投資,等於是用兩百萬賺到兩千八百萬,獲利就是14倍!

所以我才說,年輕人不要再說自己買不起房子了,只要搞懂法拍屋的遊戲規則,這將是進入房市門檻最低、能夠最快翻身的機會。

(以上摘錄)


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