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全美房價創下31個月來新高,面對升息的環境,房市為什麼還節節攀高?這兩檔房產ETF能幫你順利參與這波美國房市多頭行情

四天連假許多人提早出國旅遊去了...
不過也有部分行業的朋友還在崗位上努力。
在路上碰到好久不見的一位房仲朋友阿家,
我笑笑的打招呼說:
「最近這一兩年都很難作吧?
市場的量能急縮對你們影響超大。」

阿家挺拔的身高應該有180公分吧!
過去幾年一直在房仲直營店上班,也是位厲害的top sales!

一向樂觀又好脾氣的阿家瞇著眼笑著講:
「是啊!去年真的蠻慘的,
不過今年一月到現在三月有越來越好的跡象,
尤其兩房跟三房的中古屋都還不錯
新成屋跟老公寓跌價幅度就比較大一點。」

由於趕著去接小孩,我就隨口再問了一句準備趕著走:
「那你三月業績如何呀?有作到幾間?」

阿家依舊笑笑著露出一排整齊的白牙齒說:
「四間...運氣運氣。」

我帶著驚訝的表情,然後跟他說再見!
就趕著離開了...
心裡想著,這樣的低迷量能,
很多仲介兩個月都不一定能成交一間,
除了運氣之外,應該實力還是佔了一大部分。

房市多空我想應該就跟股市多空一樣,難以準確預測
任何人應該都保持謙卑的心態去面對市場。

相較於台灣這一兩年的冷清房市,
我們觀察到美國房市情況不像台灣這麼冷...
而且是呈現一個強勁的走勢。

美國房市多頭強勁,漲幅已創下2014年6月以來新高

根據標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示,
全美房價在1月上漲5.9%,同時也創下31個月新高

西北部和西部城市維持上漲動能,
西雅圖、波特蘭和丹佛的房價漲幅在20個被追踪的城市中名列前三。
過去一年來,這些城市的漲幅均名列前茅。

雖然Fed前陣子升息一碼(0.25%),
但這並不足以熄滅買房者的熱情,
除非Fed今年跌破眼鏡「再升息5次」,
(市場目前預期還有2~3次)
那可能就會引發民眾的擔憂。

房貸利率的上漲會令不少家庭無法以目前的價格購買房屋。
當然最終將推動價格下跌。

這邊要提個觀念給讀者,
許多人一直認為升息就會讓房價出現「崩跌」,
這是有些錯誤的觀念...

為什麼?

這樣想法的人,思維大致如下:
1.升息會讓貸款利率升高
2.已經背房貸的人每個月繳款會更吃力
3.還沒購屋的人會更觀望,甚至退縮
當時2008年金融海嘯不就是這樣嗎?

這邊要解釋當初2008金融海嘯篇幅會有些過長,
網路上已有許多歷史資料,這邊不贅述。

升息只有在「末升段」的情況下,才有可能導致房市的慘跌,
而升息的「初升段」,房市在歷史上都是健康而良好的。

因為Fed升息是建立在經濟有慢慢復甦,
並且有過熱之餘,所以才會有升息這個動作。
景氣轉好,消費者所得也會增加
所得增加自然就能提升買房的能力。

升息是因為經濟開始復甦,初始階段對房市不會是利空

像美國這幾次升息,但台灣並沒有跟進...
原因彭總裁也講的很清楚了,台灣目前沒有升息的條件,
因為銀行裡的爛頭寸還是太多,沒有去處...
而且沒有過熱的通膨情況,依舊維持低利的環境。
而美國前年、去年、今年,
目前各升息一次,房市指數呈現節節攀高。

看看兩個建築類ETF的表現吧!
一檔是ITB(iShares道瓊美國房屋建築業指數ETF)、
另一檔是XHB(SPDR標普房屋建商ETF)。

上圖為ITB月線圖(可點圖放大)


上圖為XHB月線圖(可點圖放大)

從這兩者的月線圖看來,
反映的就是房市指數並沒有崩跌,反而是上漲趨勢。

這就是我們想要傳達給讀者的邏輯思維。

川普想繼續寬鬆,過度鬆散的最後才會造成泡沫破滅!

川普在競選期間幾乎沒有提及住房政策。
可是他在8月一次演講中提出,
要將美國房產抵押貸款標準放寬鬆。
未來一旦成真,銀行可能會放鬆貸款標準,
降低貸款資格所需的信用評分。
這將在短期內促進借貸,圓更多人的買房夢。

補充:
美國人買房的難度並不比台灣人容易,
因為美國貸款利率目前大約4.23%,台灣大約1.8%上下
而信用評估的嚴格度,經過2008年金融海嘯後,紛紛提高。

上圖為近五年來美國30年房貸利率走勢

如果川普真的成功鬆綁了放貸標準,
這時候才真的開始要進行泡沫的末段,
至於現階段...嗯,盡可能享受泡沫本身吧!

美股第一季順利落幕,多頭再下一城,
準備迎接第二季的到來吧!

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升息就會導致房市崩盤?這肯定不是事實,美國房市走出近三年來的新高,遠在台灣的你,卻可以利用ETF工具去投資,甚至挑選房產個股去買進,這並不是難事。泡沫本身並不可怕,在泡泡破滅之前,我們要作的就只是享受這個過程。

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