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奢侈稅生效前的黃金購屋期投資策略


紅色子房語錄:
想跟著奢侈稅生效前趁火打劫的不動產購屋人,請記得思考瘋狂下手的物業未來價值是否有回升的空間;有些爛貨雖然更便宜,但還是爛貨。

清晨的早餐會,在台北101的高樓中,與投資部同事們談論在奢侈稅即將生效的前一個月,應該為客戶做什麼樣的投資策略建議,並預測有什麼類型的投資機會產生。我們作為壽險法人、私募基金、外資不動產投資人的顧問,客戶口袋的深度自然不是問題。就以我所服務的私募基金為例,其境內外槓桿操作可達10倍以上,最小投資規模是3000萬美金。

但從我們的觀點,專業不動產投資者做的是「開發」與「加值」,並且以創造最多租金收益,再賣給大型壽險法人為目的,與一般投資人「炒作」住宅不動產僅期待其價格上揚在思維上有很大的不同。不動產價值有幾種估價方式,一般投資人都只用「市場比較法」,從附近的成交行情來推斷買賣的價格,自然會受建商、代銷公司、地區房仲業炒作而影響,一旦政策轉向以及嚴格打房,就不得不隨著周邊不動產大量拋售的現象被打回原形,這也是目前政府點名新莊、三峽、林口、淡水等區域所發生的進行式。而專業不動產投資人比較注重「收益還原法」的估價方式,以買入再開發加值產生的年固定收益,或者是已有的租約與租金收入,除上具機會成本概念的收益資本化率(Cap Rate)來推斷不動產的價值,自然有其價格支撐的合理基礎。是故,奢侈稅的發生,只是懲罰兩年內的短期操作,對於有收益的不動產,特別是租金收入扣除融資本息後仍有盈餘者,支撐個兩年以上等待好時機出場自然綽綽有餘。紅色子房從去年底聽聞連保守的公教人員族群都開始集資進場買不動產,便發現房市過熱的「擦鞋童現象」出現,開始憂心市場會越來越亂,泡沫越來越大,連專業投資人都找不到合理的投資標的。此時政府下奢侈稅重手,自然有正當性與合理性。

因此,為了讓大家都具有不動產的正確投資觀念,特別是對「後奢侈稅時代」的不動產投資,紅色子房建議大家別再做殘害首購族的住宅投資客,而應朝收益型不動產投資方向走,其中最重要的,就是用NOI/CapRate= Value去定義你的不動產價格。



NOI是Net Operating Income的縮寫,指的是營運淨收益,即租金收入扣除營運管理費用等所餘的年收益。CapRate是資本化率的意思,包含有機會成本與風險承受能力的概念,比如同一筆錢,以同樣的風險來說,也許投資某固定收益店面跟投資某債券產品具有相同的資本化率,預期年化報酬率在約2%~3%;但是投資改建學生套房跟投資證券產品可能有類似的風險,故其合理年化報酬率略高於債券商品,可能落在6%~10%。由此可知,若有一間店面每年淨收益達300萬,以資本化率3%計算,即使政府嚴格打房,其價值仍不會低於1億元(Value= NOI 300萬/ CapRate3%)。同理可知,若某區域學生付租能力約每間每月1萬元,投資改建5間套房的總成本不應該多於1000萬 (Value=NOI 5萬*12月/CapRate 6%)。如何以少少的1000萬創造學生願意付租進駐的產品,投資人必須花心思設計經濟且巧妙的內裝,並尋求學校周邊合理價格與具改裝條件的舊房。在專業的不動產投資裡,There is No Easy Money! 投資人必須挖空心思創造更高的租金收益來支撐物業價值,這才是健康的不動產投資。

回到這黃金購屋期的思考,有人認為就投資客的產品進行大大的殺價,或是讓口袋深的投資客殺口袋淺的投資客。然而,對專業投資者而言,永遠先想到出場機制。黃石公當年授予張良的兵法秘笈「素書」內提到:「土地貧瘠,大物不產;水淺之處,大魚不游;禿樹之上,大禽不棲;疏林之中,大獸不居。」若在此時趁火打劫所得資產是「水淺禿樹」之流,後續怎可能有良好的租金收益呢?投資者又得花多少時間才能將淺水聚深,禿樹成林,這樣的投資等待其機會成本是否值得呢?

對於身處「有錢沒房」象限擬購屋自住者,自用住宅永遠是一種負債,不是投資,我想在羅勃特.T.清崎所著「富爸爸窮爸爸」系列書籍裡已然揭示。既然是負債,是要尋找青山綠水之流,還是水淺禿樹之輩?

Cap Rate依據不動產估價技術規則第38條:收益資本化率應依下列方式擇一決定:(1)收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素,選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準,比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異,並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。(2)選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之。

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