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房與錢的四象限:破除買房壓力的新概念


紅色子房語錄:買房子是為了好生活,好生活卻不見得要買房子。請時時提醒查看你所在的象限位置


紅色子房從商業不動產裡學到許多買房子的新概念。

買辦公室還是租辦公室?許多全球五百強外商公司,以其背後鉅額的財力,坦白說要在台北買下整棟大樓是沒問題,但是他們仍然選擇租房子。為什麼呢?因為把資金投注在其營運本業之中,比將資金壓在不動產裡面獲利更高。

日進斗金的麥當勞,其漂亮造型的旗艦店是租的還是買的?答案是業主量身打造出租(Built to Suit)給麥當勞,麥當勞可以專注將資金投注在展店擴展與營運,同時藉由長期租約的法律條件,保障其內部裝修成本能穩定攤提10年以上。

讀者想到什麼嗎?


今天蘋果日報有一則新聞:

9成老爸 嘆買房壓力大
45-50歲已婚男購買力強 平均總價千萬

【江碩涵╱台北報導】後天就是父親節,通常父親是家中經濟支柱、購屋重要決策人,房仲業者調查全台已婚男性購屋成交資料,45到50歲男性最具購屋實力,平均成交總價1035.9萬元,需求坪數56.2坪。爸爸努力為家庭打拚,但有九成以上男性覺得房價高漲、購屋壓力比上一代沉重許多。

調查統計
住商不動產分析,與女性購屋人相比,爸爸們購屋時較不接受小套房,30到35歲的年輕爸爸,平均買房坪數24.3坪、2房產品,平均成交總價為453.7萬元,「爸爸們較考量家庭需求,買屋時會考慮家人是否有獨立空間、是否滿足父母同住需求等。」

買屋需求能力最強的是中年男性,45到50歲的男性平均購屋總價1035.9萬元、56.2坪房屋;50到55歲的男性平均購屋總價約967.4萬元、48.8坪。

此時是男性工作顛峰期,不僅有存款,也是小孩長大、需要較多獨立空間的換屋時期,「爸爸們換屋時通常都會要求坪數增大、購屋預算也會拉高。」

雖然市場資金行情不斷推升房價、薪水卻是原地踏步,但根據統計仍有6.7成的爸爸購屋時願意以小孩的居住、生長環境為主要考量,5成想從租屋轉為買屋,4成想從小屋換大屋;不過91%的爸爸認為現在買房壓力,比起上一代沉重很多。


在華人「有土斯有財,住者有其屋」的壓力下,男人買房子有時成為結婚的一項條件之一。然而紅色子房曾經在「房與錢的四象限 遇見奢侈稅」一文中簡單分類:

象限一「有房有錢」與象限三「沒房有錢」,人生是彩色的。
象限二「有房沒錢」與象限四「沒房沒錢」,人生是黑白的。


對於什麼叫有錢,每個人的標準不同,紅色子房先不予定義。

但對照以上的報導,辛苦的老爸們就是擔心買了房子落入象限二「有房沒錢」的屋奴窘境,陷入黑白的人生,才會產生這麼大的壓力。紅色子房同樣認為,應該先求「有錢」,再求「有房」。保持自己在房與錢四象限的上半部,才有美好生活與持續努力的動力。

我們以今天報導內的統計資料模擬以下兩位同樣是35歲的老爸角色:

小銘35歲,以453.7萬買了24.3坪的房子,換算房價每坪18.7萬,估計是位於淡水捷運站附近的兩房產品。

自備款三成136.11萬,是小明工作這10年以每月存1萬存下的錢與利息。
貸款七成約317.6萬,貸款年利率平均2.5%,每年繳息約8萬。

10年後小銘45歲,房價幸運地以每年3%穩定上升,以609萬出售。扣除十年來總計96萬利息及453.7萬購入成本,這個自住的房子僅為他賺得資金59.3萬。

然而,十年後此時,依以上售屋行情該區域應已達每坪25萬。這時45歲的小銘,為了家庭擬換購56.2坪大房子,以每坪約25萬計換屋所需總價為1405萬,以三成自備款421.5萬計,小銘除了賣屋還本息後賺得的59.3萬外,加上原始本金136.11萬,必須在前十年工作中存得226萬才有機會換屋。


再以新思維看看小駿的狀況:

小駿35歲,同樣累積136.11萬的存款。

此時他選擇住台北市區離公司近的兩房產品,租金每月1.5萬元,直接跟房東談10年穩定租約。此時藉長期跟著幣圖誌金湯尼、方卡斯選股看盤操作股票,其136.11萬資金以每年15%的投資績效,五年後累積達550萬。扣除10年租金花費180萬及原始本金136.11萬,他租房子卻賺得資金233.9萬,是小銘的4倍。

同樣小駿45歲時,為了家庭擬換購買56.2坪總價為1405萬的大房子,以三成自備款421.5萬計,小駿已有資金370萬,只剩約50萬的差距。另一方面,由於小駿這十年來租屋離公司近,肯為公司加班打拼付出,老闆看在眼裡很快就賞識拔擢小駿加薪當經理,他這十年來工作所存得的金錢可能比小銘多許多。

紅色子房強調,年輕人在「沒房沒錢」象限時,應循著以下的路線,達到「有房有錢」的退休人生。




因此,相同的第一桶金,紅色子房強烈建議讀者們應長期鎖定閱讀幣圖誌上的財經投資文章,參與幣圖誌財經演講相關課程活動,不管是台股期貨或是美股當沖,選擇一項最快達到「有錢」的投資工具進行實務操作。當躍升房與錢四象限的上半部時,我們再一起朝向「有房有錢」來邁進。在此之前,以自用為需求,追求一個「好的租約」恐怕比尋找一個好的房子還重要!


想晉升專業不動產投資人應永遠記住:自用住宅是一種負債,不是投資。

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