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不動產隨筆:凶宅的定義



紅色子房語錄:想在不動產投資領域裡撿便宜,總有機會不小心碰到凶宅。然而,凶宅的定義是什麼?該如何面對買到凶宅的風險?

最近在豪宅投資圈裡,因為寶徠花園跳樓事件,造成該豪宅部分屋主開始拋售,該社區的物件在市場上跌價至少一兩成。突然,凶宅成了不動產投資界的話題。

根據房仲業調查,全台每年就有高達二至三千戶的凶宅在房屋買賣市場上出現,根據內政部警政署去年統計,自殺死亡人數為4043人,刑案被害人死亡人數977人,其中有許多是發生在建築物內,這些曾經發生兇殺、自殺或是陳屍過久的屋子,最後大部分仍是便宜出售或遭到法拍。

最近某大型房仲體系提出「凶宅安心保障服務」,涵括「凶宅多重過濾系統」、「凶宅補償保障制度」之完整保障措施,讓買家安心。雖立意甚好,但是讀者可知房仲業及法律所認定的「凶宅」,跟許多人的認定有很大的不同喔!

各位讀者認為怎樣才算凶宅呢?

紅色子房用以下簡圖來舉幾個例子:



某社區有A、B兩棟大樓,某甲女住該社區A棟4F,因與B棟9F男友發生感情爭執,憤而從B棟9F跳下,先撞碎B棟3F陽台雨披,最後滑落陳屍在B棟2F住戶前的露臺。同一時間,有某乙男住該社區A棟6樓,被發現因欠債被幫派從家裡打昏帶出至200公尺外的工地毆打致死。請問讀者:

甲女所住A棟4F戶是凶宅嗎?
甲女自男友所住B棟9F跳樓的那戶是凶宅嗎?
遭甲女撞碎陽台雨披的B棟3F是凶宅嗎?
甲女最後陳屍露臺旁的B棟2F戶是凶宅嗎?
在外被毆致死的乙男所住該社區A棟6F是凶宅嗎?
以上被認定凶宅的房子,被買賣換手兩次以上時,還要被註明是凶宅嗎?
還是,整個社區A棟及B棟任一戶買賣時,房仲業應告知此社區曾發生兇殺事件?

回答以上問題之前,紅色子房先公布內政部在民國97年針對房仲業公會所提此項疑義的說明:


中辦地字第0970048190號函釋:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載『凶宅』事宜,且『凶宅』非法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』頁次十一內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」


以上紅色子房翻成白話文的意思是說:

內政部制定房仲業在屋主賣房子時的標準委託書,其附件「不動產標的現況說明書」裡有一項空白勾選欄為「這房子在屋主持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死的事件」,內政部解釋這欄內容只有在以下情況發生時才需要打勾(也算是內政部所定義的「凶宅」):

1. 限該委託屋主持有期間發生才算。
2. 限陳屍死亡於該房子內屋主專有部分。(共有部分不算)
3. 限從該房子屋主專有部分有求死行為才算。
4. 若在屋內遭砍殺但死在屋外的,該房屋不算凶宅。

因此,各位自此了解依房仲業所被保障且定義的凶宅,因此從紅色子房所舉的例子來看:

甲女所住A棟4F戶,不算凶宅。
甲女自男友所住B棟9F跳樓,該戶是凶宅。
遭甲女撞碎陽台雨披的B棟3F,不算凶宅。
甲女最後陳屍露臺的B棟2F:若露臺為屋主專有,該戶是凶宅。若露臺為共有,該戶非凶宅。
在外被毆致死的乙男所住該社區A棟6F,不是凶宅。
以上被認定凶宅的房子,被買賣換手兩次以上時,就不需告知是凶宅。
整個社區A棟及B棟任一戶買賣時,只有被認定凶宅戶者才有告知的義務。

於是,同理可證,寶徠花園目前只有一戶凶宅。

雖然如此,但我們身為買方:
買到房子後才知道該社區曾經發生過兇殺事件,應該還是會不高興吧?
買到房子後才知道對面鄰居曾有人自殺,應該還是會毛毛的吧?
買到房子後才聽老鄰居知道十幾年前的老屋主曾經自殺死在屋內,即使經過換手多次,但應該還是會做惡夢吧?

最好的方式就是,把紅色子房所舉的這些不被認定凶宅的例子好好地詢問你的房仲經紀人。有些模糊狀況雖然房仲業已無告知的義務,但仍然是不能說謊的喔!

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