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10+25年的買房成功人生公式

紅色子房語錄:首購族10年重增值,換屋族25年重保值。

曾有睿智的長輩提到,台灣人有兩大無法破解的迷思,一是學歷,二是買房子。因為注重學歷,所以政府多年來推動技職升格廣設學校讓大家都可以念大學,結果造成大學學歷越來越不值錢。買房子呢?政府推出青年安家低利貸款及合宜住宅大樂透,希望拉近大家都可以買房的距離。可惜的是,以現在目前國人的平均薪資對應都會區的房價,仍然充滿了該不該下手的壓力。其實如果拉長時間用人生平均年齡80歲來看待買房子這件事,還是可以找到成功安家的公式。


首先,買房子當然要先墊墊自己有多少銀彈吧!根據行政院主計處統計100年整年工業及服務業受僱員工每人月平均經常性薪資為36,803元,平均薪資(含經常性薪資與獎金、加班費等)為45,642元。



從單身貴族觀點,若是僥倖成為人生初期工作勝利組的一員,在工作五六年後的30歲達到此一平均薪資,以貸款本利和不宜超過平均收入的三分之一來計算,最多每月15000預算繳付房貸(含本利和)。若以貸款年利率約2%還款30年估計,貸款金額約420萬,以房貸佔七成反推,頂多能買總價600萬的房子。到底600萬能夠買什麼樣的房子呢?我們看看目前最新國泰房地產指數2012第二季季報對各區域新推案的調查統計:



若600萬預算想買在台北市大概只能買到8.3權狀坪,扣掉30%公設只剩5.8淨坪可用,據我所知目前台北市沒有這種產品,買個停車位大概還有機會。

若600萬預算買在新北市大概可以買到18權狀坪的套房,扣掉30%公設大概還有12.6淨坪,若設計得宜大概跟一般旅館房間配置差不多,頗適合單身貴族加上一隻貓。

若600萬預算買在桃竹地區,大概可以買到31權狀坪的房子,扣掉30%公設大概可有21.7淨坪,房型夠好的話有機會可規劃成兩房一廳。買到這樣的房子就可以準備求婚了。

因此,作為一個有幸在30歲就身處工作前段班勝利組達到國人平均薪資的單身貴族,若以北台灣為工作地點,似乎只有在桃竹地區購屋才有機會與勇氣邁向人生下一個婚姻階段。(難怪大家越來越晚婚)

然而,結了婚總有一天也會生小孩吧?小孩總是會長大吧?兩房一廳的房子頂多用十年就需要考慮換屋了。

這時,當初這十年前的600萬房屋價值是否增值,加上夫妻累積十年的存款,就是能否換屋成功的關鍵了。如果只靠家庭收入,依據行政院主計處最新國民所得統計家庭每年可支配所得平均數為90萬元,若仍以三成30萬約作為每年繳付貸款的上限,同時以貸款年利率約2%還款30年估計,大概可以貸到700萬元。



但是此時籌措自備款方面可能已經少了長輩的支援,因此要賣掉首購屋才有換屋的本錢。原本30年420萬的貸款已經還了三分之一,估計還欠銀行280萬,但是若賣掉首購屋能有好的獲利,比如是僅要求每年5%的穩定複利成長,10年後600萬也能變成977萬。意思是說,賣出後扣掉欠仍銀行的280萬,又多了將近700萬元自備款,加上700萬貸款可以買1400萬的住宅。這是可能的嗎?若觀察地政司所統計五大都會區都市地價指數變動情形,可發現在台北市及新北市是很有機會可以達到每年5%穩定成長的。

因此,即使國人平均薪資及家庭收入所得十年成長有限(紅色子房認為頗有可能),第一階段首購族的10年買房成功公式出現了:尋找平均漲幅每年5%的地段。

回到剛剛的計算,換屋1400萬的預算,除上平均三房兩廳的權狀坪數約45坪,大約可以買單價在每坪30萬左右的區域。這樣的預算基本上仍落在新北市及桃竹地區,但考量小孩學區及家庭生活機能,恐怕需要往成熟商圈移動,區域漲幅不再要求這麼高。

但是,若以人生工作退休年齡65歲,平均年齡80歲,退休後15年「以房養老」計算,若老夫老妻以優渥的退休生活每年100萬預算來看,希望能把房屋抵押給銀行借出1500萬養老金。以銀行融資來自鑑價八成計算,該不動產需要市值1875萬。

考量40歲換屋到65歲退休,以25年計算從1400萬增值到1875萬其實不難,以複利計算年利率1.2%穩定保值即可達到,因此第二階段換屋族的25年買房成功公式出現了:鎖定平均漲幅每年1.2%的成熟區域。

首購10年重增值,換屋25年重保值,就是紅色子房歸納出的人生買房基本教戰守則!

有了以上10+25年的人生買房成功公式,即使面對國人平均薪資及國民所得成長有限的事實,算算仍有機會安家一生。紅色子房認為其實最面對挑戰的就是首購族前10年的買房決策,如何在預算有限下鎖定漲幅每年5%的好房子!  

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