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機場捷運再延下去該怎麼辦?


紅色子房語錄:是危機還是轉機?看你站在哪個象限。


週四早晨八點,手機的LINE來訊聲突然響個不停,原來是地產投資同好會的K發了「機捷再延兩年」的報紙頭條畫面給大家。幾個收到的朋友開始加入討論,於是,LINE群組聊天畫面開始出現「晴天霹靂」、「天呀」、「申請國賠」的哀號字眼與圖示。

「子房兄,我們該怎麼辦呢?」群組裡面的M發出訊息,指定我發言。

「遲點來總比不來的好,先靜觀其變吧。」這是我當下的留言。

儘管如此,從投資法人的角度,公共建設的跳票,對於自用或投資來說,都是嚴重影響營運預測的事情。

從商業地產角度來看,跟著機場捷運議題興建準備要開發的商場、旅館,都是要一年以前找到主要經營團隊,半年前開始訓練儲備幹部。捷運的延後將造成投資開發是否仍如期開幕的疑慮,實在進退兩難。

個人投資方面,為了平衡立場,紅色子房再次以「房與錢的四象限」不同族群為例,建議每個投資或關注此區域的族群都應該有其因應策略。




第一象限:「有房有錢」象限

「有房有錢」象限族群,主要考量的就是機會成本及口袋深度。



舉例來說,一個原本預期一年就可以賺15%的投資案,若延至三年後才獲利,大約每年IRR(內部報酬率)只剩4.8%。也就是說,只要每年報酬率超過5%的投資產品就可以輕易取代這項投資。

如果放眼過去市場上仍沒有比這個好的產品,那就繼續留著。如果覺得投資畢德歐夫的美股當沖或金湯尼的台指期可能會有更好的表現,在不賠本賣的狀況下,就大膽地殺過去吧!


第二象限:「有房沒錢」象限

坦白說,這是必須憂心的族群。指令只有一個:「尋找最安全的撤退方式!」



已買成屋的朋友,若自住則尚且無虞。若是投資,當初買在低點的,就看看要不要小賺出售獲利出場,將錢轉往中南部潛力區域。買在高點的,建議「以租養貸」,租金低一點沒關係,重點是可以有租金可以分擔利息。撐到通車的那一年。

買預售屋的朋友,可能受限於簽約一年內不得轉單的限制,同時算算一年後建案完工,機捷卻尚未通車,賣點未到的情況下屆時勢必要貸款全部吃下所訂建案。對於一次大膽訂個五戶以上的投資客,考量未來口袋不夠深的事實,與其屆時周轉不靈血本無歸,也許現在轉回去以「小輸為贏」的精神跟建商好好洽談「退訂減罰」或「原價買回」的可能性,大家共體時艱,應該還有機會商量。


第三象限:「沒房有錢」象限

禿鷹聞到血味了,「沒房有錢」象限此次會是「有房沒錢」象限的救星與剋星。



還算仁慈的禿鷹級投資客,目前行情每坪30萬的建案,他大概會用每坪20萬來收。目前行情每坪40萬的建案,他會用每坪30萬來收。

不賣?沒關係,等到機捷再延效應發酵,口袋不深等不到通車的投資人貢獻出大量不良資產。

保留滿手現金「沒房有錢」象限的禿鷹們,等待的就是那一刻。


第四象限:「沒房沒錢」象限

房價高漲造成民怨,之前政府「上有政策下有對策」的打房政策,包含限制性房貸、奢侈稅、實價登錄等,仍然擋不住林口、桃園地區的房價飛漲,紅色子房也曾在五張圖破解桃園房價迷思裡警告房價過高的現象。

然而出乎意料的是,紅色子房研判,「丸紅」可能意外會成為今年政府最厲害的「打房英雄」。



沒錯!機場的延後通車也給了「沒房沒錢」象限族群喘息空間,房價止升回跌,年輕人還可以多兩年打拼第一桶買房金。

「沒房沒錢」象限族群們,別再死守公務員式的穩定收入,好好思考加入業務獎金型的工作,在機場捷運與房價「等你」兩年的情況下,用最快的速度賺取你的買房頭期款。

別人的危機,反而是你們的轉機。


難道這也是「馬賽效應」的結果嗎?

一個從「門戶」(C1D1雙子星國門計畫)、「全線」(機場捷運工程)到「終點」(第一航廈機場改建案)都出現大小爭議的政府重大公共工程,已顯示出政府整合建設能力不足的跡象。

多少搭配著這條機場捷運線的所有相關投資建設,包含大量合宜住宅、共購商場、Outlet等開發案,專業經理人只能用更悲觀的係數進行財務敏感度分析,隨著政府「不敢保證通車期限」的事實,後續專案如何招商引資,已成為投資法人頭痛的問題。

也許,當投資人開始對機場捷運沿線失去了信心,進而出走轉入日本逐漸復甦中的房市。政府才猛然發現,我們又被丸紅超人「將」了一軍。

 

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