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想讓老房子增值?找文創產業進駐


紅色子房語錄:文創產業對環境空間有正向的影響力。


下著微微細雨的午后,我撐傘走在蜿蜒的台北市齊東老街,對照oma 傳給我手機上GoogleMap的地址,在一連串舊房子之間,發現一戶整面玻璃設計的店面。玻璃門前的石雕藝術品,像是從牆上伸出一隻手跟腳椅來歡迎入坐,而玻璃門後的oma正對著我揮手。

結實的金屬門把還挺重的,打開了門,創辦人Y迎了過來,很高興我能夠在他試營運期間抽空來看看指導。聊了一會兒才發現原來Y是相差我許多屆的同校學弟,頓時又親切了許多。

Y的年紀不過三十上下,在投入改建這棟老房子之前,他原本是國內某大型金控公司的MA精英儲備幹部。在歷練幾個部門後,眼看他應該開始要往「半澤直樹」的銀行家路線走,他卻因為興趣使然毅然選擇離開優渥的金融圈,投入這新興的新型態空間租借商業經營模式。

這家「店」叫做「天地人文創」,Y目前設定的主要經營項目是「提供展場空間與各項活動會場的出租」,包含像靜態展覽、講座課程、廚藝教學、公司行號聚會、小型音樂表演等。

天地人,出處於《易經》三才之意。品牌以『天圓地方,人逗留』概念設計出『外圓內方嵌入逗點』的LOGO,也闡明Y想要以「人聚」作為空間經營的主軸。

若是對照我對於不動產類型的分類,它比較像是「會展Event不動產」而非「零售Retail不動產」。

「創業到目前為止覺得如何呢?」我問。

「心情起起伏的,有時還蠻懷念以前在高級辦公大樓跟同事共事的生活。」Y很坦白地說,「現在大多數時間都一個人作業,偶爾還是會有些寂寞。但是看著整個店面在自己手中改裝完工,真的很有成就感!」

為了讓讀者明白Y的努力,我商請他提供改裝前後的照片與讀者分享:

入口大門(原貌)


入口大門(改裝後)


室內(由外向內拍攝 原貌)


室內(由外向內拍攝 改裝後)


室內(由內向外拍攝 原貌)


室內(由內向外拍攝 改裝後)


廁所(原貌)


廁所(改裝後)


是不是蠻精彩的?

這樣的裝修成本大約在三百萬上下,對照Y與房東所談的租金及租期,要每年攤提回本並賺錢,就得看這樣的商業模式是否能成功,我的建議是要增加「坪效利用」。

「坪效」跟計費的機制也有關係,在出租率都達七成以上的情況下:

以月計費的坪效(如出租套房),不如以天計費的坪效(如商務旅館)。

以天計費的坪效(如一般旅館),不如以小時計費的坪效(如汽車旅館)。

所以,Y目前推展以「小時時段」計價的模式,出租率的達成就顯得相當重要。

但另一方面從房東角色來看,這似乎是穩賺不賠的生意。文創產業的進駐,除了基本的收租以外,文創產業的進駐還可以帶動區域週邊的房價提升。

紅色子房觀察發現,齊東老街在近一年內陸續開了設計工作室、咖啡店、文創展場空間等,似乎有漸成了新文創聚落的趨勢,將原有華山藝文特區的範圍擴散至臨近社區。但是文創產業其實付租能力有限,更需要創新的經營合作模式。

紅色子房曾在房市M型化趨勢下的投資策略一文提到,要開創可以扭轉地段的投資格局。因此若房產投資資金與文創產業結合,以一次收購數戶老店面,並藉由一兩家文創產業進駐增加整體價值,同時讓文創產業分享地產增值的利益,這就是「魚幫水,水幫魚」的合作方式。


對照目前政府推展都市更新所面臨層層的整合溝通障礙,甚至想強硬由上而下推展「防災型都更」,在民意高漲的時代其實都是緩不濟急。

但是,都市的改造若能運用自發性的文創產業擴大與集中,並搭配政府現行文創政策利多,也能夠產生很大的效益!投資人帶領文創產業集體移入參與整條街的老屋改建,亦成功改變了該巷弄的面貌,這不也是一種『微型都市更新』嗎?

這樣投資房地產,更是利己又利人,有興趣合作歡迎來信討論!




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