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都更宅會出現賣壓嗎?



紅色子房語錄:國賠價值709億的大法官釋字709號。

有一個今年大四的學生,某天被學校通知,他主修的科系因為被學校給「除名」了,因此他在這科系所修過的課程學分都不能算,必須重修其他科系學分才能畢業。

若是你,你會怎麼做呢?會選擇放棄再唸這所學校,還是乖乖地重修其他學分?

「都市更新條例」依照大法官釋字709號公告部分條文違憲,在解釋公布之日 (102.4.26) 起一年內檢討修正,逾期未完成者,該部分規定失其效力。立法院已經趕不上了,中央地方相關官員心急如焚,紛紛推出相關可能辦法因應。

只是,紅色子房想探討的是,面對目前房市多空交戰的局面。 如果屋主們都發現都市更新玩不下去了,非自住型的屋主們,是不是就會考慮賣掉不玩了。

紅色子房過去也曾經協助參與第一線的都市更新,發現一個事實:如果屋主本身只是擁有該都市更新標的,而非實際居住在那裏,整合都相對快速容易。畢竟對這種屋主來說,簽個同意書只是對自己手上資產的處分選擇,只要權利變換所計算的價值合理,時程還能夠掌握,幾乎都很快達成共識。

但是對於自住型的屋主,包含都市更新這段時間的在外租屋權利,自己分回多少面積夠不夠住,現在屋頂加蓋的部分算不算權利等等,分回來可能是住在高樓層還是低樓層,都需要長時間的溝通。

因此,倘若都市更新進度出現很大變數,已同意的自住型屋主,對於「美夢遞延」自然有許多怨言,但除了「等」也沒有太多選擇。

然而,對於「非自住型」的屋主,面對都市更新進度可能「重頭開始」的大變化,以及房市可能反轉的疑慮,自然會選擇「放棄等待」或「見好就收」。因此,估計短期內丟到市場上委賣的都更宅會大增。

以往購買都更宅的房地產投資人,都是以「本夢比」在計算房地產價值。因此如果「都更夢碎」,或者因為「時間遞延」造成每年利息吃掉了可能獲利,其實也不見得划算。

紅色子房過去針對都市更新宅,曾經發表一系列文章:

簡單五個數字遠離都更陷阱宅(上)

簡單五個數字遠離都更陷阱宅(中)

簡單五個數字遠離都更陷阱宅(下)

現在面對都市更新整合的高門檻,以及大量政策不確定性,對於一般民眾我反而支持以「整建維護」方式的小品都市更新,先用創意整合改善自己的生活環境,帶動整個都市由下而上的活力。

參閱:都更已死嗎?還有一條小路


在房地產界,由於涉及交易金額龐大,所以任何協議都有一個特點:就是反悔的要賠錢!

買賣交易,倘若一方反悔,就要付至少兩倍訂金當作罰金。

標地上權,倘若得標者反悔,就要付押標金當作罰金。

據新聞估計,此次都市更新違憲,將衝擊全國一千多案將近1兆市值的都市更新案。如果相關地主建商群起申請國賠,屆時也是一筆可觀的數目。(可憐到納稅人,唉)

至於選擇「退出不玩」的屋主們,短期內市場上是否會丟出大量都更宅,值得關注。

 

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