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不動產隨筆:建商定價才是炒房的元凶



紅色子房語錄:當過高的定價有人買單,就出現行情。當行情不斷被操作複製,區域房價就漲了。


坦白說,紅色子房有很多建商朋友。

從最簡單的經濟學理論來看,當土地及營建成本已經無法再降低時,只有提高出售房價才能獲取更高利潤。不動產開發業者其實有一特性,在同一區域推案的建商不見得都是競爭者,有時在房價上會透過策略合作,操作該區域的新成屋房價。還記得前兩個月奢侈稅政策醞釀發酵時期,新北市新莊地區建案看屋潮少了一大半嗎?


當地建商為了穩住房價,又需要節支行銷預算以因應未來長期抗戰的可能,建商們合作每周輪流由一建商代表招待記者發新聞稿強調新莊房市仍大好,並彼此穩住定價策略,就這樣撐過了兩個月,目前看來新建案成交房價下修不多,建商們似乎打勝了這一仗。

從政府角度來看,我們政府打房恐怕沒有中國政府高明。

近日上海房市有一新聞值得探討:

上海房價 不再建商說了算

(中央社記者周慧盈上海29日電)上海市的房價將告別建商說了算的時代,未來房地產市場新推出的建案定價,必須是政府與建商都認同才行。
  第一財經日報報導,上海針對房市的「溫和版限價令」本週出爐,新推出的房地產建案定價「將被指導」,「定價過高可能會被約談」。
  報導解讀,這代表今後上海房地產市場新推出的建案定價將是政府和建商都認可的價格。上海房市將正式告別房價「開發商(建商)說了算」的時代。
  上海市住房保障和房屋管理局日前公布「關於加強本市商品住房銷售行為監管嚴格執行住房限售政策等有關問題的通知」,規定上海各區縣房管部門要與價格主管部門加強配合,做好「一房一價」工作,銷售現場公布的價格,應與經房管部門備案的「一房一價」一致。
  今年5月,上海公布「一房一價」細則,規定房地產市場推出新建案,實際銷售價格不能高於備案價格。
  不過,報導說,房地產業內公開的秘密是,由於建商在實際銷售中只能降價不能漲價,訂定高價主要是預留降價空間以吸引購屋者。
  報導引述一名建商表示,先前政策對建商來說還留有餘地,「我們最低可以打八折,但是現在,就只能實價銷售了。」
  為使政策不再出現漏洞,上海新出爐的政策還啟用了「雙保險」,規定「對於定價過高的,可以採取約談、勸誡等方式加強指導和審核,也可以聯合價格主管等部門進行會審。」
  報導還披露,上海某個房地產建商日前就因為手上一項建案定價過高,遭上海市房管局「約談」。1000729


就上海市政府「一房一價」政策,紅色子房覺得其實真正打中了炒房的元凶。台灣政府先前將炒房目標鎖定是投資客,因此發動奢侈稅、限制貸款額度等,就目前看來除了前一波逃命潮外,目前房價利空出盡已經回穩,政府及相關專家學者也承認台北市房價已經沒有下降的空間了。

但紅色子房認為,投資客們其實是一盤散沙,區域建商定價聯盟才是炒房的元凶。

其實從自由經濟角度來看,追求高獲利原本就是企業營運的目標。紅色子房本身的專業,也就是藉由整合外資國際品牌商場、旅館等規劃開發,將商業不動產加值,同時為投資者創造穩定的獲利營收,未來營運穩定後再將該商業不動產出售給其他投資法人機構。這樣的加值跟星巴克賣高價咖啡是同樣的道理。



但是區域建商聯合哄抬定價,同時藉由如「售後包租」、「僅剩最後兩間」等各種行銷手段創造成交行情,加上成交數量與紀錄的不透明,買房族群在談判空間上馬上出現弱勢,在價格上只能縮手觀望。但看著區域房價被操作「現在不買,以後買會更貴」的情況下,買家若真的有置產意願只能乖乖地接受了。

若是台灣實行「一房一價,實價銷售」,好處是政府可以實質觀察與控制房價,對買房消費者是一大福音。但是,這樣的政策也必須小心,在房價的控制上也可能造成「齊頭式平等」,扼殺許多有創意價值的好建案產品。特別是紅色子房有一些推展綠建築產品理念的建商朋友,當他獲綠建築標章的建案產品賣得比當地其他一般產品貴又好時,就是對他推展綠建築最好的鼓勵。

水可載舟,亦可覆舟,得考驗政府的智慧了。

實施一房一價的前提,應該要先落實公開登記交易價格。控制了定價,同時檢視交易價格成效,否則上有政策下有對策,也是枉然。

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