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QE3退場 影響房市的兩個效應


紅色子房語錄:兩個效應,一個讓房價漲,一個讓房價跌。


在斗六車站前,我跟投資規劃團隊坐在一家麵店騎樓,端詳著對面一整棟2000坪老舊商場建物。這棟建物是業主早期從不良債權市場取得的,位於精華地段的廢棄影城,也許有些活化投資的機會。

手機突然響起,原來是週刊記者S。問我QE3退場對房市的可能影響。

看著眼前的麵線,老闆擁有並經營這個小鎮鬧區店面已經超過三十年。我隨口問老闆知不知道什麼是QE3,對他的店面價值有沒有影響?

「啥密?麵不夠Q喔,我幫你換一碗!」老闆回答說。


QE3進場與退場對房地產的影響,其實跟房地產國際化程度很有關係。

早在QE發布之初,就有些學者專家提到,QE的游資會進入台灣不動產並促使房價上漲。但紅色子房認為,QE造成的大量國際游資,對台灣的投資,主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產嘛,紅色子房身處外資投資地產最前線,深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖),外資才看不上呢!



同時,台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。各位可以參考下表經濟部投審會的統計資料,在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額,即使以最高2009年的2.5億美元,也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆,就知道我們房地產都是自己人在買的啦!



講到這裡,各位是否慶幸因為我們房地產夠Local,所以不受QE3退場的影響?

錯!民眾跟買房有關的房地產金融及資金運用,就跟QE3退場很有關係了。

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紅色子房認為,QE3退場將產生兩個影響房地產的效應。

第一個效應來自選舉名詞,就是「棄保效應」

不管是「棄股市保房地產」、「棄黃金保房地產」,或者「棄基金保房地產」;房地產對於傳統華人來說,都是最值得信賴的保值途徑。更何況房市已經多頭的十幾年,周邊「買了放著就賺」的實例歷歷在目,讓民眾對於將資金配置在房地產仍充滿信心。

因此一旦資金棄保效應發生,對於有投資保值的區域(如大台北都會區),市場買房置產需求將增加,依照簡單的理論經濟學供需理論,房價可能持續上漲。

但是,還有另一個效應,反而會促成房價下跌。

這另一個效應是「升息效應」。

QE3結束代表國際低利率時代的結束,隨著國際利率的逐步調升,台灣央行生息的壓力也隨後將至。

從房價來看,買方期待房價要跌,但沒有哪個賣方是佛心來的主動調降,只有被資金壓力逼著降價求售。

只要銀行開始調升房屋貸款利率,許多手上擁有數十間房屋,同時運作高槓桿的屋主,就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出,現金流為負,屋主只有降價拋售手上物件,現金落袋為安,同時帶動房價下跌。

營建業也是一樣,倘若銀行加強授信風險評估,進而選擇雨天收傘,建商稍微周轉不靈,就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團,針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購,也有機會買到便宜的新成屋。

若賣方反應不及,也有大量物件會落入法拍市場,預期法拍價格也將影響房價。

房貸利率的升息,將可能會是啟動紅色子房先前所提房市泡沫危機 的關鍵。

至於打房政策方面,紅色子房也已經在先前文章奢侈稅真的會讓房價下跌嗎?一文闡述,這是一個「縮量不縮價」的錯誤政策,民眾期待降價效應有限。



QE3退場,「棄保效應」會讓房價漲,「升息效應」會讓房價跌。

哪一個效應會先發酵呢?

紅色子房也沒有標準答案。我只知道:

「棄保效應」擴大與否由民眾信心決定,「升息效應」擴大與否由政府央行決定。

你希望哪一邊贏呢?

 

3 意見:

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