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把握地產創業機會 一個字值三十萬元的企劃書



紅色子房語錄:在房地產一份投資企劃書就可以扭轉人生。

最近紅色子房跟大家一樣迷上當紅日劇「半澤直樹」(以下小心劇透),前五集故事描述主角半澤直樹身為東京中央銀行大阪西分行融資課長,如何被行長上司陷害,吞下融資五億後債務人惡性倒閉的錯誤責任。為了討公道並追回損失,半澤直樹努力追查債務人的潛藏資產。最後得以成功轉折的關鍵,在於債務人情婦的倒戈。

倒戈的主因,是因為債務人情婦為酒店公關出身,一直有個開美甲店的夢想,為了圓夢必須周旋在許多男人之間,依靠男人幫她出錢。但是半澤直樹讓她找回自己,幫忙寫融資計畫書,讓她靠自己就可以向銀行取得資金,不需要再忍氣吞聲依附男人。

有一幕畫面是在大阪道頓堀商圈的戎橋,反派情婦流著淚深深一鞠躬,感謝半澤直樹給她重生的機會。

一本融資計畫書,到底有什麼魔力呢?

時間回到2009年金融海嘯風暴,當時市場上有家建商由於投資槓桿較高,面對周轉不靈的窘境。還好,一份不動產信託受益權投資書,迅速幫他挹注了9億的資金,也讓這家建商躲過危機,成為目前市場一線建商。若以一份不動產信託受益權投資書約9000字計算,一個字值十萬元。

只是,日前金管會已經發文,禁止保險公司與銀行再投資建商預售屋型的不動產信託受益權,但是從房地產專業觀點來看,不動產信託受益權對於私募基金或民間投資資金來說,其實都是相對穩定的投資對象。

銀行不做?就是大家組成私募基金團隊的機會。

好吧,大家可能覺得私募基金很遙遠。


紅色子房有個粉絲叫Oma,她只有25歲,畢業不久的年紀,漂亮又聰明。

Oma對房地產很有興趣,時常閱讀我的文章,也渴望藉由房地產獲得財務自由,即使只有不到28K的薪資,還是到處看房子找投資機會。

後來她在中和找到一間房子,同時寫了一份私募合作契約,向好幾位金主募集300萬自備款,其餘再向銀行融資,買下她生平第一間房做隔套收租。前兩個月她從歐洲自助旅行回來,用半年來收租的分潤收入犒賞自己。

Oma那份私募合作契約,大概只有3000字,以她收到300萬的成果,每一個字值一千元。


最近紅色子房接到一個度假村投資委託案,基地除了業主以外與還包含三個小地主,但隨著開發程序的些許延誤,小地主們開始對業主有了不同的聲音。

有一天,業主緊急找我商談,想先借三億把這些小地主的土地買下來。

我與一家私募基金洽談狀況,決定用Bridge Loan(過渡性借貸)的方式處理。我清查業主公司目前的付款能力與現金流,簡單寫了一頁還款計畫書與圖表,附上該公司相關證明文件與開發計畫文件。

三周後收到通知,董事會核定了那三億短期融資金額。算算那一頁還款計畫書大約只有1000字,所以一個字值三十萬元。

寫這種投資企劃書很難嗎?找到資金很難嗎?

隨著網路與資訊科技的發達,許多事情變得越來越簡單。



若你也是習慣用電腦網路、智慧型手機、雲端儲存工具處理各種事務,社會學家賦予這個世代一個新名詞,稱為「W世代」(wire generation)。

以房地產應用為例,透過紅色子房團隊根據實價登錄資料所開發的地段指數分析網站,現在讀者不需要透過仲介,就可以輕易了解某區域的行情、交易熱度,甚至看出可能連地方仲介都不曉得的優質地段分布情形,這都是拜網路科技所賜。

而且,在十倍速的地產創業複製年代裡,藉由網路科技與計算技術,許多學習可以呈十倍速的成長。原本以前必須上一整個學期的投資分析碩士課程,現在可以用一個精心設計的EXCEL表連結網路資料庫來取代。做一本有品質且值得信賴的投資計畫書,同時找到優質的合作夥伴,也可以快速搞定。

不僅如此,環境時勢也會呈十倍速發展,互不相識的網友從PTT兩周內號召出十萬人的遊行,パン達人在一周內從高峰跌到谷底,馬王政爭在一夕之間翻盤,更何況當今市場房市梟雄?

江山代有才人出,抓住房市反轉的發展契機,就看你準備好了沒,給不給自己機會囉。

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