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房價出現跌勢?讓房地產業震驚的六張圖



紅色子房語錄:WINTER IS COMING,你的對策是什麼?

雷陣雨的午后,某知名代銷公司一姐W,難得到我辦公室聊天。她看著台北101的窗外,對於底下信義計劃區的週邊豪宅建案如數家珍。記得去年此時的她忙得不可開交,業績掛帥還換了一台全新GLK。最近居然閒到去學AutoCAD,下了課跑來找我喝咖啡。

「最近房市真的很冷,剛剛央行又發佈了擴大房貸緊縮政策,看來我還要再去找其他課程報名囉。」W仍不改她的幽默。

「其實央行現在算是朝重傷病人再補一刀,至今政府所有打房政策都在砍『量』,卻不見得砍到『價』。」我拿起iPAD,秀給她看我與Yam房價網甫發展完成的實價登錄房市分析。

「天啊!量縮這麼嚴重,叫房地產業怎麼生存?」W露出頗為震驚的表情。


隨著Big Data(巨量資料)成為顯學,政府房地產實價登錄資訊從民國101年8月開始至今也已經累積上百萬筆資訊,隨之發展的各種形式統計也漸漸具有相當代表性。紅色子房指導Yam房價網團隊,除了去年已發表的交易熱度、單價地圖、地段指數以外,最近進一步根據目前累積上百萬筆政府登錄房價資訊,發展各縣市行政區價量線上分析程式,出現驚人的結果。

我們針對從101年8月起的實價登錄資料,依照各縣市行政區、物業類型,針對所有房屋與挑出屋齡10年內新古屋兩類,進行每月均價及交易量統計。我先簡單挑出六大都會區的熱門交易區域分析後發現:

以台北市去年交易最熱門的中山區為例,住宅大樓類型今年一月起交易量逐月腰斬再腰斬,成交筆數大幅萎縮。然而,「天龍國」堅守不退的房價,像是打不死的明星高中地位,絲毫不受政府左派政策影響。




新北市中和區顯示結果更糟糕,政府只有「打房量」,並沒有「打房價」,甚至房價有上揚的趨勢。價量背離,看來政府房價政策失靈,未來成交更難,房地產業者欲哭無淚。




即將在民國103年底升格的桃園縣,挾著桃園航空城的議題,一度成為去年房價上漲寵兒。然而以交易量最多的桃園市為例,今年初碰到量縮現象之後,房市均價似乎出現下跌趨勢。難道,桃園房價的春天,這麼快就結束了嗎?




台中市西屯區則是量縮之後,價格出現更大波動,研判這波盤整仍需一段時間觀察,只是目前看來還看不到下跌趨勢。在價量背離的狀況下,台中房地產業者恐怕是要難過了。




至於古都台南,紅色子房觀察出「淺碟市場」的特性。以精華東區為例,去年底市場炒作南紡夢時代相關議題,造成東區交易爆大量,房價也噴出漲勢。只是回過來看,那段時期的激情,似乎在今年一月後又煙消雲散。




高雄市房價算是都很穩定,雖然有些新建案曾出現超高價議題,但是普遍看高雄一般房市,以交易量最大的三民區為例,價格似乎還是在某區間不動如山,呈現量縮價平的情況。




房地產市場裡,買賣雙方最關心的是價格,房地產業最關心的是交易量。經過統計後發現,量縮的實際情況比想像還嚴重許多,加上政府因應選舉持續下重手。我借用熱門美劇權力的遊戲(Game of Thrones)北國族語,房地產業者的「凜冬將至」(Winter is Coming)。

在過去地產投資=炒房的對立氛圍下,紅色子房曾經定義與宣揚「風格地產」,就是「讓環境生活更美好的地產」。針對惡屋改造、空地活化,提出眾多「賺錢」的案例。如辦公室改建的商務旅館,歷史街屋的文創商店、背包客棧等等。

這樣的「風格地產」,需要租金收益的房東有興趣,一般投資人也有興趣,有經營實績的風格企業有展店需求但資金不足。solution是創造出三贏局面,房東出「空間」,投資人出「整建與營運開辦資金」,經營實體出「knowhow與管理人力」,並以股權持有方式設計合理分潤模式、完善進場退場機制。

凜冬將至,房地產投資也需要創新的經營模式,你準備好了嗎?
 

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