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比台北天龍國更美的選股--美國房地產類股


上星期坐在沙發上看著財經台又一次的重複報導..
剛出社會的年輕人需要N年不吃不喝才能買到台北「天龍國」的房子,
(所謂天龍國乃出自於日本知名漫畫航海王,意指高不可攀的國度)
對於台北的房價分析報告,相信各位已經從電視資訊或者雜誌上了解不少,
畢德歐夫就不多加贅述...

看完電視秉持著好奇的精神,
如果台北房地產高不可攀,那美國呢?
美國房地產類股如果是一塊值得挖掘的寶地,
錯過豈不可惜呢?

台北市的房價之於美國相比,到底是如何?
而美國的房地產類股是否有投資的價值?
我們首先就來看看大趨勢,
這一波房地產熊市約略是從2006年開始,持續到2012年底,
美國房價目前已經落底,
目前房屋的價位差不多是處在2003年左右時的價位,
從去年下半年就已經開始穩定,並且在今年穩步上揚。


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目前由於房價已經確定落底,而且房貸利率是處於美國歷史上的低點
而短時間內,FED的褐皮書內容,也充分表態在2015年之前,
要緊縮貨幣的可能性是偏低的,如果確實如此的話,
那買房置產就顯得非常划算而且安全,
(相較於已經飆破歷史新高的一堆美國飆股)
將來房價上漲的空間也會十分可觀。

畢竟在低利率的大環境之下,無論對買房的人來說,
或是對建商來說都是好處多多;
一方面買房的人利率負擔低,而建商也可以較低的利率籌得工程款項。
不過目前銀行對於放款審核仍然較嚴,
因此對於財務體質以及信用良好的個人或建商便可以搶佔先機取得貸款
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從2006年末開始,經過了六年的消化過多的房屋庫存之後,
接下來建商必須積極建設新屋來滿足市場的需求。
講一個約略的數據,美國在1990年到2007年之間,每年大約建造150萬間新房,
但是經過了這一波熊市,每年新建房屋數量不斷下滑,
在2012年整年,美國只建造了73萬間新房。
在庫存方面,以現在的市場需求速度,
假設在不建造任何新房的情況下,大約只需要4個月便可以消化完所有的房屋庫存

美國五大建商

接下來我們來介紹一下美國的前五大建商。
1. PulteGroup, Inc. (PHM)
2. D.R. Horton, Inc. (DHI)
3. Lennar Corporation (LEN)
4. NVR, Inc. (NVR)
5. Toll Brothers Inc. (TOL)
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這些大建商都還蠻有歷史的,
其中前面三家都是偏向建造一般平價住宅為主,
畢德歐夫團隊列出了各家的產品平均單價,讀者可以比較一下。
所以大約750萬台幣就可以購得一個中產階級家庭需要的house,
大多是平房,跟台灣比一下就覺得美國房子真的是蠻便宜的。

那麼NVR也是推較高一點價位的平價住宅,仍然是主攻中產階級市場。
最後一家TOL比較特殊一點,他專攻luxury homes,
也就是台灣人特愛的豪宅,平均價格約在台幣1700萬左右。

前面三家的市場同質性比較高,不過這些建商都有在地性,
各據一方,然後慢慢往別州開拓新的市場。
這邊我們要特別把後面兩家挑出來講,因為他們都各自有自己特殊的地方。

首先,NVR。這家公司與其他建商最大的不同之處在於,他們不做土地開發;
他們與土地開發商簽訂合約,
合約允許他們在房屋賣出後才完成建地的購買過程,
如此可以大量降低風險。

而且這樣做的話,企業運作所需的資本也比其他建商來的低,
進而達成較高的資本報酬率。同時在危機來臨時,可以有資金出手收購。

這家建商的作風非常保守,並且極其重視降低營運風險,
我們在接下來的圖表中可以看到他們這樣做的好處。

Toll Brothes這家公司是全美國唯一只專營豪宅的大型建商。

美國房地產最大的消費者是中產階級,
所以絕大部分的建商都選擇以營造平價房屋為主。
但是TOL這樣做的好處是他提升了競爭門檻,
並且與其他競爭者區隔開來,
同時他們也成功地營造了豪宅市場中良好的口碑信譽。

另外在年報中他們特別對自己的良好商業信用貸款能力感到自豪,
由於企業本身長期穩定的良好財務體質,因此得以較低的利率發債,
籌得資金來進行戰略性布局。
想當然,豪宅相對於平價房來說價值較高,
債權人想必也放心許多。
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看了上表的歷年每股獲利不知道有沒有被這家NVR公司給嚇一跳!
這家公司自開局以來還沒有虧過錢!
這種情況在屬於大景氣循環股的公司來說很不尋常,
也展現了他們公司保守策略的傑出之處。

對TOL來說似乎情況也不差,房市大衰退的第一年居然還能獲利,
而且到2010年就幾乎打平了。

在還沒看過其他數據的情況下,
端看EPS就似乎覺得最弱的是PHM這家公司。
雖然是最大的公司,但是對於風險的抵禦能力卻顯得十分薄弱。
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很可惜的,或許市場早已經看到了NVR的傑出之處,給予極高的本益比,
只有在房地產危機發生的初期(2006年底),
在市場的恐慌之下,出現了極好的買點;
而虛胖孱弱的PHM卻顯得過於昂貴,
不過這是由於在企業復甦的早期,EPS還在低檔,
因此造成了高本益比的現象,
像DHI以及LEN已經早於PHM兩年恢復獲利,
在EPS逐漸上升之下,本益比已經降低到正常的水準了。
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Again, 這邊我們再次看到了PHM低落的企業執行效率,
以及NVR的傑出表現,我們估計他在接下來幾年中的ROE將會逐步上升。
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可憐的PHM,房地產泡沫破裂之後的第三年終於發不出股利了,
到現在元氣尚未完全恢復。

反觀NVR以及TOL,他們並沒有定期發放股利的政策,
而將現金留作回購股票以及其他更有收益的戰略用途。
近幾年來NVR以及TOL都進行了可觀的股票回購計畫,
巴菲特最喜歡這一味了。
台北市地狹人稠相較於美國而言,房價似乎已經高不可攀,未來是否繼續走高,沒人知道。而美國自從08年金融海嘯後的調整,美國房市似乎才正要發動,如果想要搭上美國房地產的順風車,不需要親自前往美國購屋,只需要好好人在台灣把美國房地產類股作一番研究,你也可以在未來幾年享受獲利的果實。

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