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不能錯過的利潤~美國私募基金經理人的第一手報告

炎炎七月和畢德見面吃著來自台東的釋迦,
聊著聊著從最近一個月來中國的股災到希臘問題,
到最後又轉到了年中回顧投資風向的話題上...

這個時節正是釋迦的盛產期,
有時候覺得長期的價值投資有點像種植釋迦一樣,
短則三年長則五年樹苗才能長大進入收成期。

有心的朋友可以多看一些美國大型藍籌企業的長期股價成長圖,
會發現從1995年到現今的2015年,
20年之間,光是股價的漲幅就大約在5~10倍之間
而且還不計入發放股利部分的回報。

可是再仔細觀察,
會發現所有的企業都不是以線性的方式在20年之間股價穩步上揚。

舉一個最近很紅的例子,
甚至連花旗理專都會推薦的,

迪士尼Disney(股票代號:DIS)來說好了。
你會發現股價從1995年的18美元附近漲到最近的114美元。
可是它在1998到2011年的12年之間,
股價卻都是在40美元與15美元之間來回震盪,
之後從2010年才又開始了5年的長多波段。

如果把自己設想成在1995年開始投資迪士尼的價值投資者,
你如何度過中間漫長的13年盤整?
同樣的例子也出現在Tiffany或是IBM身上。

但是在另外一方面,房地產建商類股,
在1995年到2005年之間的10年時間裡就瘋漲了超過10倍。
因此,
如何能在不同的產業中做適當的加減碼配置,
察覺到大趨勢,跟上5年以上的大波段

才是讓你真正敢重壓,並且大賺的方式。
台灣的房地產似乎也存在著相似的味道吧...

從過去看現在

在這波10年的大多頭走勢之前,
台灣房市也曾經歷過一段很長的盤整期,
而且很多區域都是盤跌的走勢。

直到了遺贈稅的調降,讓海外資金通通跑回來投資,
喔,不,資金並沒有進入實質工業建設,
通通跑進去房市作一個「財富儲藏的動作」。

所以藍籌股大致走法就是10年盤整,
之後5年漲完一個波段。
也因此我們漸漸地發現,
在消費性的產業類別中,
其實越來越少值得投資的標的了,
大部分都甜頭都已經漲完了,
價位也不利於價值投資者。

雖然我不敢篤定地說房地產就是接下來5年的重頭戲,
但是如果我們能夠仔細地一一檢視經濟數據,
就可以發現一些蛛絲馬跡,找到越來越明確的方向。

10年盤整累積動能

首先我們要知道的,
房地產建商類股從2005年高點滑落之後,
經過了10年上下起伏,
終於要慢慢回到當初的價位了。
十年的盤整可不是件小事。

下圖是房價年增率走勢。
上次房市大多頭時期,
房價年增率約在10%上下;
泡沫頂峰時期,部分城市的房價年增率達到了20%。
近期則在5%的年增率附近,
只要不要超過物價指數CPI年增率太多都算健康

有別於台北房市,
美國多數的城市目前房價才慢慢回到前一波的高點,
也就是2008年金融海嘯發生前。
下圖是美國席勒房價指數
由標準普爾公司編制的、反應美國房屋價格的多重指數。
包括一個全美房屋價格指數(national home price index),
一個20城綜合指數(20-city composite index),
一個10城綜合指數(10-city composite index),
以及20個單獨的都會房價指數(metro area indices)。

家庭形成速度在今年2015年初快速上升。

下圖是18歲到34歲與父母同住的比例,
近期有從歷史高點下降的趨勢

從家庭形成速度與18~34歲與父母同住的比例圖,
不難推導出因為工作機會的增多,
以及景氣的好轉,
讓更多年輕人自行成立家庭。

下圖是家庭形成與租屋人口的對照,
顯示從2005年來的新形成的家庭都是租屋人口居多。
值得注意的是右圖,
在上一波房市大多頭的時候,
這個數據從1995年的36%下降到了2005年的31%。
目前的租屋人口正處在歷史高點,
顯示出有大量的潛在購屋需求。

下圖是申請房貸數量的指數。
目前房貸審核仍然嚴格,
申請通過不容易,導致指數仍在低檔。
也因此購屋的需求面無法被釋放出來。

下圖表現出目前的失業率正往歷史低點前進。
在明年總統大選前,
我們預料政府還是會盡可能的增加就業機會,
來美化相關數字,
所以這個失業率持續的降低,
唯一要擔心的是「快速升息」。

因為聯準會把失業率列為重要的「升息考量」。
如果升息一碼,金融市場早有預期,
但是短時間內接二連三的升息呢?
這是我們需要注意的事項。

房貸申請與就業率有關,
就業率必須持續在低檔幾年,
等到新的房貸申請者累積了足夠的信用分數與頭期款,
才會反映到房貸申請數量上。
下圖是歷史失業率與房價的對照。

下圖是新屋開工數量,「代表供應面」
有購屋需求的消費者房屋貸款下不來,
建商接到的訂單就上不來,
也不敢建太多庫存,
以至於新屋開工數量仍處在歷史低檔,
但是緩慢上升中。

同樣的,新屋銷售指數,
「代表需求面」,
也因為房貸申請不易而仍在低檔盤旋。

從觀察前面兩張圖發現,
從1995年~2005年的新屋銷售與上圖的新屋開工同步上揚,
銷售火熱導致2005年以前的房屋庫存都處在低檔。
目前的房屋庫存也處在低檔,
但是原因不同,乃是受制於房屋貸款困難,
需求面無法釋放出來,
建商不敢放手大量建房。

下圖是房屋可負擔指數。
指數在100的位置是指月收入剛好可以負擔房貸
100以上則是表示收入大於房貸支出,
100以下代表收入不足以負擔房貸。
我們可以看到6月的指數是179.7。
這指數與房價成反比的關係。

下圖是房屋貸款30年期固定利率走勢,
目前的房屋貸款利率處於歷史低點。
上次房市泡沫高點的時候,
利率約在7%-8%。

值得注意的是1995年到2005年是處在兩波降息的循環。
2015年後如果緩慢加息,
對照現在的溫吞房市,
確實有些尷尬。

下圖是房屋自有率與房價對照圖。
為什麼房屋自有率下降,
但是房價卻上升呢?

下圖是房價走勢與申請房貸數量的對照圖。
從2011到2014年底申請房貸數量並沒有太多變化,
但是房價卻上升;原因在於許多購買房屋的是「法人投資客」,
有很大的比例使用企業貸款或現金。

房市是否到頂,
有幾個重點可以觀察。
房屋可負擔指數是否趨近100;
房屋自有率是否處於歷史高點;
房貸申請數量是否處於高點;
房價年增率是否超過15%;
利率是否處於高點。
以上項目大都源自於信用是否能擴張的夠大,
讓大家都能夠輕鬆的貸款買房。
下圖是代表性建商TOLL BROTHERS的股價走勢,
2005年的各項數據都顯示房價走勢無法持續


所以,隨著2009年以來經濟的持續復甦,
科技與消費性類股隨著上漲,
然後失業率下降,薪資上升,
最終經濟的復甦終於降臨到了消費者的身上,
口袋漸漸飽滿起來,
最終信用得以擴張,購買成家立業的房子。

以上是我對於未來投資方向的一個觀察與推斷。
台北房地產的十年多頭看起來已經暫時休息了,會不會轉空是一回事,盤整卻是正在進行中。而美國的景氣持續復甦,房地產的上漲只到一半,還有最少兩年以上的多頭行情,我們試著從各項數據去解讀,這篇內容將能帶給你嶄新的視野!

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