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美國房產股進階操作戰法五步驟



週末正思考著如何著手介紹美國股市給讀者,
好巧不巧幾個好朋友打電話來詢問,
有關於新任台北市副市長張金鶚(媒體封房市空頭總司令)就任後,
對於台北市的房地產有什麼看法。
畢竟操作房地產的朋友都是金額比較大一些,
我也不敢發表什麼高見,
於是想了想這樣說:
「問台北房地產我可能不太確定,但是美國的房地產市場才正要開始。」

然後畢德歐夫與最熟悉美國房產股的Wade碰面,
我們認為美股現在的強勢多頭走高已讓人不敢大部位投入,
就算要買股票,一定也是酌量買進,
不可能消化大量資金,自然總報酬也會偏低。

但是投入美國房地產相關股票好處是,
他們除了與大盤會有相關聯之外,
最主要還是跟房產景氣有關,
反而與大盤的相對位階比較,似乎還值得投資。



我們從比台北天龍國更美的選股--美國房地產類股當中,
已經讓各位讀者認識了美國的前五大建商。
1. PulteGroup, Inc. (PHM)
2. D.R. Horton, Inc. (DHI)
3. Lennar Corporation (LEN)
4. NVR, Inc. (NVR)
5. Toll Brothers Inc. (TOL)
上一篇我們看過了PHM以及NVR兩家公司的一些財務數據,
接下來我們來比較一下這兩家公司的財務槓桿作法。(點圖放大)

顯然NVR如之前所說的,對於債務十分小心。
在2006到2008發生市場危機的時候,
這兩家公司的作法都差不多,
看到流動比率跟速動比率都提高了很多,採取現金為王的策略。
但詭弔的是在2009年之後PHM速動比又整個降了下來,
顯然短期資金的運作上出現了問題。

而反觀NVR到今年為止都還維持很高的流動速動比。(點圖放大)

讀者可以看到,路遙知馬力,雖然NVR作法保守,
長期下來卻取得了驚人的成績,12年來上漲了超過20倍,
至今股價仍然持續創新高,目前每股股價1030美金!
而表現最差的當然就是PHM了,最下面那條綠色的就是它。

第二名的TOL是目前團隊比較看好的,
12年來的年複合成長率大約是15%,
相信在接下來美國房產景氣明顯趨好的循環之下,
應該有一定的上漲空間。(點圖放大)

接下來我們來講述一下實際投資時的思考邏輯。
首先,我喜歡對自己提出一些問題,如下:

1. 如何判斷房市的多頭頂點?

目前我們可以確定美國房市處在多頭的初昇階段,
現在不是擔心房市會不會過熱,
因為房市在未來一定會過熱,過熱才有戲唱,這樣才有機會。
這也是為什麼畢德歐夫不斷提醒讀者,
這波美股頻創歷史新高,除非當日長紅200點以上,
要不然緩慢的墊高,越墊越高。
這就是泡泡還在努力的吹,參與或觀望,
但是絕對不要對抗它。

重點是要知道如何判斷房市已經過熱到一個再也熱不下去,氣力即將用盡的階段。
我認為房市在到達最後過熱的階段時一定會出現令人驚喜的漲勢,
而且一定是一個數年來最大漲幅的紀錄,
2006年初是房市反轉之前最樂觀的時期,
第一季全美平均房價漲幅到達了12.54%,
相信在某一些黃金地段應該可以出現20%以上的漲勢,
想必房屋持有者都是又驚又喜。

而當年的30年貸款利率則達到了4年來的歷史新高。
房價創下在多頭時期以來最大的跳升漲幅,
利率也升到多年來的歷史高點,這是很危險的警訊。
這個時候如果再配合其他總經數據的判讀,
譬如失業率,通膨數據,製造業數據等等,
就可以更精確的掌握多空轉折。

2.如果現在買進,可能的漲勢會持續多久?

好消息是,房市多空大約是6年以上才會轉換一次,
目前我們離美國房市要過熱還很遠,
讀者有足夠的時間來學習如何判讀。
房市的多頭絕對不會是一兩年,假設這次的多頭短到不可思議的三年,
那可能最快也要到2015年才會到達非常過熱的階段。
趨勢很難形成,一旦形成就不容易改變。
掌握了這個大方向,
我們就不會在未來的5年內對房市採取做空的危險行為;
巴菲特說,我們寧可大致對了,也不要精準的錯了。

3.距離歷史高點還有多遠?

其實在比台北天龍國更美的選股--美國房地產類股文章中,在公司背景的那張表格中,
我們列出了公司創下最高股價的時間,
其背後的思考邏輯就在這裡。
假設這一次的多頭是紮實有力的,對一家好公司來說,
突破之前的歷史高點通常不是問題,
很可惜的,像NVR這種硬底子的公司,
早就在年初達成這個目標了。

所以我們會假設TOL也可以突破歷史新高,
然後再計算如果這樣的話,獲利空間有多少,
讀者可以自行計算一下。
另外一個要注意的是,通常在有力的多頭環境下,
真正的瘋狂是在突破歷史新高之後才開始,
一則以喜,一則以憂,判讀出最後幾波的高潮,
然後提前離場不再回頭,是最難的。

4.如果下跌,市場的接手意願?在何處適合加碼?

假設今天買了,明天就跌了。那我們會思考,在現階段的環境下,
市場上藉由這次下跌進場接手的意願高不高?
之前已經分析過目前美國房市所處的趨勢位置了,
如果市場下跌的因素是一些非美國經濟的原因,
例如近年來層出不窮的歐債危機,
我們的主要策略會是擺在何處來進行加碼的動作。

5.要持有多久,何時離場?

在之前的篇文章中我特別貼出了個家公司的本益比歷史,如下
(點圖放大)

大家可以發現,和科技股不一樣的是,
在公司最賺錢的時候,反而是本益比最低的時候。
市場上對於景氣循環股有一句話,
「景氣循環股,要買在高本益比,賣在低本益比。」就是這個道理。
由此來做一個直觀的判斷的話,
例如觀察2005年(當年是大家紛紛創下股價新高的時候),
本益比在8左右似乎是一個離場的時機。
由此可推斷,在接下來幾年的建商財報中,
我們理應看到建商獲利呈現強勁的成長,
這樣才可以把本益比不斷拉低,這樣理解之後,
我們就不會因為在多頭的最後幾年,
看到建商大賺,然後本益比很低,犯下了以為撿到便宜貨而買進的錯誤。

而所謂離場就是離場了,是指短期幾年內不會再碰房市了,
不過我們相信這還要很久之後才會發生。

這次講到了一些實際操作上的邏輯思考方式,
房地產類股是很適合做大波段的操作,
大方向看對了,其實相對風險不大。

只是相較於大眾比較熟悉的科技類股來說,
屬性相差很多,這點必須要有所體認才好。
房地產的發展其實可以衍伸出很多其他相關類股的投資,
例如家電,裝潢,建材等等。

最後,其實講一句悄悄話,裝潢家電等類股,在美國的消費習慣中,
我們現在已經把眼光放在今年感恩節的消費旺季了(十一月)
過去兩年的感恩節銷售紀錄都很差,基期相對很低,
加上從年初以來景氣持續改善,估計今年底應該很有看頭才是...
台北天龍國房市不敗神話是否會因為張金鶚的就任就此停歇?我們不得而知,但是相對於台北天龍國,美國的房市似乎對於投資人而言是一個不錯的選擇,全世界最大的經濟體,行情走起來絕對不是區區一兩個月而已。前進美股市場,擁抱美元財富,心動嗎?那就去吧!你要成為贏家的!

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